一、緒言
XX資產評估有限公司接受華光林業局的委託，根據國家有關資產評估的規定，本着客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對××項目佔用華光林業局林地造成森林資源資產損失及生態服務功能損失的價值進行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序對委託評估的資產實施查驗、市場調查與詢證，對委估資產在20xx年五月二十日所表現的價值做出了公允反映。現將資產評估情況及評估結果報告如下：
二、委託方及資產佔有方概況
1、委託方：××省華光林業局
2、資產佔有方：××省華光林業局
3、資產佔有方概況：××省華光林業局爲機關法人單位，組織機構代碼074226××-1;地址：××省A市華光鎮。
資產佔有方所處地理位置及自然條件概況：
華光林業局位於××省北部，跨越A、B兩市縣，局址在華光鎮。其地理座標爲東經112°03′—112°12′;北緯37°43′—39°33′。南部寬闊，北部狹長，東西寬61公里，南北長93公里，全局總經營面積257,505公頃。華光林業局地處××山北麓，境內山巒重疊，嶺脈相連。全林區自北向南由高變低，又漸起而復低。境內超千米的山峯有19座，最高峯爲北部的光明頂，海拔高1,318米，最低點爲華光鎮，海拔高572米，平均海拔700米左右。境內有××江水系，××江發源於××嶺北麓，注入都嶺湖。
華光林業局屬中溫帶大陸性季風氣候。全年平均氣溫2.2℃，年積雪在205～215毫米之間，年平均降水量爲630毫米，無霜期爲95～120天，最大凍土深度1.8米，常年風向西北風。
華光林業局植被屬於××山植物區系，植物資源豐富。常見的喬木樹種有紅松、雲杉、臭鬆、落葉松、水曲柳、胡桃楸、黃菠蘿、椴樹、蒙古櫟、榆樹、色樹、楓樺、白樺、楊樹等。林下灌木主要有毛榛、忍冬、胡枝子、珍珠梅、繡線菊、粉枝柳、懸鉤子、刺五加等;林下草本植物主要有莎草、苔草、蕨類、木賊、大葉樟、小葉樟、蚊子草、蒿類、輪葉王孫等;藤本植物主要有山葡萄、狗棗子、木通、五味子等。
該地區土壤主要爲暗棕壤，佔70.8%，其次是白槳土，佔16.2%，草甸土佔5.4%，泥炭土、沼澤土及其它種類土壤佔7.6%。
華光林業局地處××山腳下，與××山國家自然保護區臨近，野生動物種類、數量繁多。主要野生動物有棕熊、黑熊、野豬、馬鹿、狍、紫貂、獾、花尾榛雞等。
××項目所佔用華光林業局林地共150公頃，全部爲防護林。
4、項目背景
××項目系屬徵佔生態公益林項目，項目補償費由項目方支付。項目區預計持續五十年，故徵佔林地也爲五十年，項目實施期間需建立相關建築物及附屬設施，項目結束後，計劃將所佔地歸還林業系統，依據現有林齡狀況估計，進行生態系統恢復時間預計至少還需四十年左右。
三、評估目的
本次評估目的爲××項目所涉及佔用的150公頃林地需要對資產佔有方進行補償提供價值參考依據。
本次評估目的經××人民政府批准，並獲得×政復[200×]58號《××人民政府關於對××項目的批覆》。
四、評估對象及範圍
納入本次資產評估範圍的評估對象是××省華光林業局經營轄區內××項目佔用的林地，該項目區總佔地面積爲150公頃，有林地林種爲水源涵養林，涉及計6個林班、60個小班納入本次資產評估範圍。項目區佔用的林地中共有6個優勢樹種，即落葉松、蒙古櫟、其他闊葉樹、白樺、榆樹、楊樹，涉及林組涵蓋幼齡林、中齡林、近熟林、成熟林、過熟林，其中現有可測量蓄積共13,400立方米。
本次資產評估的範圍具體包括：
1、森林資源資產的補償價值：林木、林地、植被恢復、安置補助、林業工本費、林下經濟作物及養殖收益的價值。
2、生態服務功能損失補償價值(含生態恢復期損失補償價值)：水源涵養能力的價值、保土保肥能力價值、固定二氧化碳釋放氧氣能力價值、淨化大氣能力價值、生物物種資源保護價值、森林景觀遊憩價值、森林儲碳價值。
五、評估價值類型及定義
參照評估有關的法規，遵循客觀、獨立、公正和科學的原則及其他一般的公認評估原則，我們對評估範圍內的資產進行了必要的核查與鑑定，查閱了有關文件及資料，實施了我們認爲必要的其他程序，在此基礎上，根據評估目的及資產狀況，確定資產評估的價值類型爲：拆遷補償價值。
拆遷補償價值的內涵：是指評估對象根據有關城市規劃、建設和房地產管理等相關法律、法規關於拆遷補償的具體規定和要求所具有的價值估計數額。
六、評估基準日
本項目資產評估基準日爲20xx年五月二十日。
七、評估原則
我們在對委託方指定的資產進行評估的過程中，依據國家有關的法律法規及規範化要求，嚴格遵循資產評估的以下原則：
(一)遵循了真實性、科學性、可行性的工作原則;
(二)遵循了預期收益原則，根據對待估資產的未來生長獲利能力、生態服務能力預期來確定待估資產的價值;
(三)遵循替代原則，充分考慮與待估資產存在替代性的類似資產的價格來確定其價值;
(四)遵循合法原則，以待估資產的合法使用、合法處分爲前提來確定其價值;
(五)遵循最高最佳使用原則，以待估資產的最高最佳使用爲前提來確定其價值;
(六)遵循估價日期原則，以評估基準日的市場條件爲基礎來確定待估資產價值;
(七)評估操作恪守獨立、客觀、公正、實事求是的原則，維護國家及其他主體的合法權益。
八、評估依據
(一)行爲依據
1、資產評估業務約定書;
2、×政復[200×]58號《××人民政府關於對××項目的批覆》。
(二)法律依據
1、1991年11月16日國務院發佈的《國有資產評估管理辦法》(91號令);
2、1992年7月18日國家國有資產管理局發佈的36號《國有資產評估管理辦法實施細則》;
3、國資辦發[1996]23號國家國有資產管理局《資產評估操作規範意見(試行)的通知》;
4、2004年2月25日財政部印發，財企[2004]20號《資產評估準則—基本準則》;
5、財政部、國家林業局2006年12月25日財企[2006]529號關於印發《森林資源資產評估管理暫行規定》的通知;
6、1996年12月16日國家國有資產管理局、林業部關於發佈《森林資源資產評估技術規範(試行) 》的通知;
7、中國資產評估協會2007年11月28日中評協[2007]189號關於印發《資產評估準則—評估報告》等7項資產評估準則的通知;
8、《中華人民共和國森林法》;
9、《中華人民共和國森林法實施條例》;
10、《中華人民共和國環境保護法》;
11、《中華人民共和國野生動物保護法》;
12、《中華人民共和國野生動物保護條例》;
13、國家林業局(2003)《森林資源規劃設計調查主要技術規定》;
14、財政部、國家林業局關於印發《森林植被恢復費徵收使用管理暫行辦法》的通知;
15、××省佔用林地砍伐林木補償標準;
16、××省林業廳1998年頒發的《××省森林資源規劃調查技術細則》;
17、××省林業廳2000年頒發的《××省森林資源規劃設計調查補充規定(試行)》;
18、其他有關規定。
(三)產權、數量、質量覈查及取價依據
1、資產佔有方出具的國有林權證複印件;
2、公司特聘林業、生態、土壤、水保專家及覈查機構出具的森林資源資產覈查報告;
3、××省森林調查常用數表;
4、《××省一元立木材積表、材種出材率表》;
5、華光林業局森林資源二類調查成果;
6、中國森林生態系統定位網絡觀測數據;
7、評估人員收集的`市場詢價、參數資料記錄。
九、評估方法
本次評估的目的是爲××項目所涉及佔用的150公頃林地需要對資產佔有方進行補償提供價值參考依據。根據本次評估的目的和評估對象的具體情況，在本次評估的過程中，採用如下評估方法：
㈠ 對於森林資源資產我們依照《森林資源資產評估技術規範(試行) 》、《森林植被恢復費徵收使用管理暫行辦法》及《××省佔用林地砍伐林木補償標準》的規定計算;
㈡ 佔用林地砍伐林木所造成的生態服務功能損失的價值我們依照《森林資源資產評估技術規範(試行) 》的相關原則採用目前國內通用的方法進行計算。
(方法及公式見評估說明)
十、評估過程
㈠ 接受委託及準備階段(略)
㈡ 資產覈查階段(略)
㈢ 評定估算及報告提交階段(略)
十一、評估假設和限定條件
在評估過程中，我們遵循以下評估假設和限定條件：
(一)一般性假設和限制條件
1、除評估基準日政府已頒佈和已頒佈尚未實施的影響資產佔有方經營的法律、法規外，假設收益期內與資產經營相關的法律、法規不發生重大變化;
2、假設評估基準日後匯率、利率、稅賦、物價及通貨膨脹等因素的變化不對資產收益期經營狀況產生重大影響;
(二)特定假設與限制條件
1、對本次納入評估範圍內的森林資源資產不存在權屬爭議。
2、根據我公司現場調查後(包括與委託方、其他報告使用方的詢證)，以及截止評估基準日掌握情況分析確定，納入評估範圍內的林地資產，於項目佔用期滿五十年後，還將歸還委託方繼續作爲林業用地使用。
3、由委託方提供的構成本次評定估算基礎資料之一的森林資源資產清單，我公司依據《森林資源資產評估技術規範(試行) 》的要求，由評估師及公司特聘林業、生態、土壤、水保專家依據《森林資源規劃設計調查主要技術規定》進行了資源覈查，並出具了相關覈查報告。經覈查，以上森林資源資產清單合格率符合規定，故確認清單整體合格，可以作爲資產評估的依據。
4、對於納入本次評估範圍內的林木、林地資產，在評定估算中，按項目區林木皆伐爲假設前提，再依據《森林植被恢復費徵收使用管理暫行辦法》及《××省佔用林地砍伐林木補償標準》的規定計算。
6、養殖收益、林下經濟作物收益是以評估人員調查數據，結合當地市場相關產品價格計算出各年平均收益，考慮時間價值影響後，各年平均收益折現之和即爲養殖與林下經濟作物損失的價值。假設項目區在未來50年使用期間養殖與林下經濟作物年收益基本穩定，各年之間相差不大。
7、項目佔用林地需一次性將林木採伐，佔用期爲五十年，即造成項目區原有林木生態服務價值中水源涵養、固土保肥、固碳釋氧、淨化大氣、生物物種資源保護、森林景觀遊憩功能自採伐後未來五十年的完全缺失，而林木、林地已固碳功能則由於林木的採伐、林地用途的改變，將原有林木、土壤中固定的碳一次性排入空氣中。
故我們在評定估算中，項目區林木未來五十年平均生態服務功能的測算是以評估基準日現有林木生態服務功能爲基準做出的，考慮時間價值後，通過折現的方式計算出評估基準日的折現價值。而林木、林地已固碳功能，在林木採伐、林地用途改變時，一次性損失，故於評估基準日一次性計算。
8、項目區現有林木平均年齡爲四十年。項目區佔用林地五十年後將返還林業，但即使經過再造林等綜合生態恢復措施，森林生態服務功能完全恢復到原有功能也很難。
在進行項目區生態服務價值評估時，恢復期部分損失的計算，是假設經過四十年的再造林，項目區的森林生態服務功能基本恢復到接近評估基準日的生態服務功能水平爲前提，即恢復到四十年林齡林木的森林生態服務功能，而這一恢復過程是以生態服務功能水平逐年遞增，其生態服務功能價值損失逐年遞減爲前提的。
因此，四十年恢復期森林生態服務功能價值損失評估是在項目期末開始(即評估基準日五十年後，四十年恢復期的期初)，恢復期各年等比例遞減的生態功能價值損失，考慮時間價值後，於評估基準日折現計算的結果。
10、除本報告有特別說明外，我們未考慮評估對象所涉及資產已存在的或將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方式等因素的影響。
11、本評估報告未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有不可抗力等不可預見因素對資產價值的影響。
評估人員根據資產評估的規定和要求，認定以上前提條件在評估基準日時成立，當上述限定條件以及評估中遵循的評估假設等其它情況發生變化時，將會影響並改變評估結論，評估報告將會失效，評估人員不承擔由此導致評估結論不合理的責任。
十二、評估結論
在實施了上述資產評估程序和方法後，委託方指定的資產在20xx年五月二十日所表現的價值反映如下：
資產評估結果：23,900.55萬元 (詳見評估彙總表、評估明細表)。
十三、特別事項說明
1、本報告所稱“評估價值”係指我們對所評估資產在評估基準日之狀況和外部經濟環境前提下，爲本報告書所列明的目的而提出的補償估值意見。
2、本次評估報告的結果會受到目前科研水平、技術方法及項目區觀測數據等的限制和影響。
十四、評估報告使用限制說明
1、本次評估結論是反映評估對象在本次評估目的和基準日下的補償價值，我們沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策，特別是林業政策的變化以及遇自然力或其他不可抗力對資產價格的影響。
2、本報告之評估結論，系評估專業人員依據國家法律法規的有關規定出具的意見，依照法律法規的有關規定發生法律效力。
3、本評估結果是對20xx年五月二十日這一基準日被評估資產補償價值的客觀反映，XX資產評估有限公司對這一基準日後資產發生的重大變化不承擔發表意見的責任。
4、根據國家有關部門的規定，評估結果有效期爲一年，即從資產評估基準日20xx年五月二十日起計算，至20xx年五月十九日前有效。超過一年，需重新進行資產評估。
5、本報告專爲委託方及報告所列明的其他報告使用方所使用，併爲本報告所列明的評估目的而作，未經本公司同意，不得向委託方和評估報告審查部門之外的單位和個人提供，任何機構不得轉載或引用本報告部分或全部內容，除依據法律需公開的情形外，報告的全部或部分內容不得發表於任何公開的媒體上。
6、本報告含有若干附件，附件與正文具有同等法律效力。
十五、評估報告的提出日期
本評估報告提出日期爲20xx年八月十五日。
謹此報告!
法定代表人： 註冊資產評估師：
北京XX資產評估有限公司 註冊資產評估師：
中國·北京 森林資源資產評估專家：
20xx年八月十五日 森林資源資產評估專家：
