一、緒言
××資產評估有限公司接受××歐洲紙業(中國)有限公司(以下簡稱歐洲紙業)和××林漿紙業集團有限公司(以下簡稱××集團)的委託，根據國家有關資產評估的規定，本着客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產評估方法，對××集團、××省國營××林場(以下簡稱××林場)所屬的面積爲3,614.8公頃的桉樹爲優勢樹種林木資產及10,302.6公頃林地一年期使用權資產進行了評估工作。本公司評估人員按照必要的評估程序對委託評估的資產實施查驗、市場調查與詢證，對委估資產在二零××年七月一日所表現的市場價值做出了公允反映。現將資產評估情況及評估結果報告如下：
二、委託方及資產佔有方概況
1、委託方：××歐洲紙業(中國)有限公司
××林漿紙業集團有限公司
2、資產佔有方：××省國營××林場
3、委託方概況：
××歐洲紙業(中國)有限公司系歐洲紙業集團的全資子公司，成立於2007年5月8日，註冊資本1.2億歐元，系歐洲紙業集團在亞洲地區最大林業生產經營基地，主要經營林漿紙一體化項目，林業初級產品加工等。
××林漿紙業集團有限公司系國有大型林業企業，成立於2000年3月5日，註冊資本6.3億元人民幣，直屬××省林業廳，系××省南部十大國營直屬林場以林地、林木出資入股成立的集團股份公司，主要經營林木種植、管護;木材生產和木材加工及人造板加工;其他經營還涉及林業、木材加工業、傢俱製造業、林產化學品製造業、造紙及紙製品業等。
4、資產佔有方概況：
國有××林場是××省林業廳直屬國有大型林場，位於××縣境內，地理座標東經1××°22′30″~1××°17′30″，北緯×1°39′24″~×1°30′。總場設在××縣亞山鎮清湖坡，距亞山鎮2km，距××縣城13km，距××市170km，距××火車站67km。林場經營的林地分佈於××縣20個鄉鎮，東西長32km，南北寬28km。
××林場地處××大山支脈和××大山支脈之間，南流××江谷地走廊。地勢東西高，中間低。林場境內林地小山脈盤行崛起，四起峯巒，地形較爲複雜，主要地貌類型有丘陵、臺地和低山地貌。境內最高的山峯爲××分場××分區的花竹頭頂，海拔811m，最低處爲綜合廠山丘，海拔68m，相對高差743m。林場氣候屬南亞熱帶向北熱帶過渡的季風氣候，光熱豐富，雨量充足，雨熱同季，氣候溫和。累年平均氣溫21.9℃，1月平均氣溫13.4℃，7月平均氣溫28℃，極端低溫0.5℃，極端高溫37.7℃;年平均日照1,778小時，年平均降雨量爲1,756mm，相對溼度爲80%左右，無霜期爲350天，植物生長期爲340～350天。光、水、熱條件優越，適宜多種植物生長，是發展林業生產，特別是發展桉樹、相思等速生樹種的好地方。
林場境內土壤成土母巖主要是花崗岩和砂岩。地帶性土壤爲赤紅壤和磚紅壤，土壤質地爲壤土、輕粘上，有機質含量居中，肥力中下，但普遍缺磷、鉀;土層厚度一般在60cm以下，表土層5cm左右，有機質含量0.59%～4.44%，全磷0.02～0.044ppm，全鉀0.23～1.5ppm，pH值4.5～6.5之間。
林場交通運輸主要以陸路爲主，省道192自東北至西南斜貫××全境，爲林場與外界交通運輸大動脈，縣道、鄉道及林區公路通達各分場和林區，據統計林場現有林區公路1231.3km，大林道86.5km，小林道422.1km。
5、項目背景簡介
××歐洲紙業(中國)有限公司隸屬世界500強的歐洲紙業集團，集團總部設在××，2006年開始在中國考察建立林漿紙一體化生產基地，2007年3月在××省考察，並最終與××省發改委等部門商談確定將年產120萬噸漿、120萬噸紙基地建在××省××市。作爲對××省最大招商引資項目的支持，經省政府工作會議決定，由××省南部十大國有林場向××歐洲紙業(中國)有限公司分期轉讓林木、林地資產共計180萬畝，作爲未來林漿紙一體化基地的配套原料林基地。
本次評估項目是以上180萬畝林地轉讓工作的第二批100萬畝部分，主要涉及××省南部五個國有林場。
三、評估目的
本次評估目的是爲歐洲紙業和××集團商談和簽署林木所有權和林地使用權轉讓合同提供價值參考依據。
四、評估對象及範圍
納入本次資產評估範圍的評估對象是××集團、××林場所屬的面積爲3,614.8公頃的桉樹爲優勢樹種林木資產及10,302.6公頃林地自評估基準日時起一年期使用權價值。
五、評估價值類型及定義
參照評估有關的法規，遵循客觀、獨立、公正和科學的原則及其他一般的公認評估原則，我們對評估範圍內的資產進行了必要的核查與鑑定，查閱了有關文件及資料，實施了我們認爲必要的其他程序，在此基礎上，根據評估目的及資產狀況，確定資產評估的價值類型爲：市場價值。
市場價值的內涵：市場價值是指自願買方與自願賣方，在評估基準日進行正常的市場營銷之後所達成的公平交易中，某項資產應當進行交易的價值估計數額，當事人雙方應各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。
六、評估基準日
本項目資產評估基準日爲二零××年七月一日。
七、評估原則
我們在對委託方指定的資產進行評估的過程中，依據國家有關的法律法規及規範化要求，嚴格遵循資產評估的以下原則：
(一)遵循了真實性、科學性、可行性的工作原則;
(二)遵循了預期收益原則，根據對待估資產的未來獲利能力預期來確定待估資產的價值;
(三)遵循供求原則，充分考慮和依據供求規律對商品價格形成的影響來確定待估資產價值;
(四)遵循替代原則，充分考慮與待估資產存在替代性的類似資產的價格來確定其價值;
(五)遵循合法原則，以待估資產的合法使用、合法處分爲前提來確定其價值;
(六)遵循最高最佳使用原則，以待估資產的最高最佳使用爲前提來確定其價值;
(七)遵循估價日期原則，以評估基準日的市場條件爲基礎來確定待估資產價值;
(八)評估操作恪守獨立、客觀、公正、實事求是的原則，維護國家及其他投資主體的合法權益。
八、評估依據
(一)行爲依據
1、資產評估業務約定書;
2、××省林業局下發的×林計發[2007]30號《關於加快向歐洲紙業(中國)有限公司移交林地工作的通知》;
3、××省發展和改革委員會下發的×發改工業[2007]219號《××省發展和改革委員會關於印發××林漿紙一體化項目工作方案的通知》。
(二)法律依據
1、1991年11月16日國務院發佈的《國有資產評估管理辦法》(91號令);
2、1992年7月18日國家國有資產管理局發佈的'36號《國有資產評估管理辦法實施細則》;
3、國資辦發[1996]23號國家國有資產管理局《資產評估操作規範意見(試行)的通知》;
4、2004年2月25日財政部印發，財企[2004]20號《資產評估準則—基本準則》;
5、財政部、國家林業局2006年12月25日財企[2006]529號關於印發《森林資源資產評估管理暫行規定》的通知;
6、1996年12月16日國家國有資產管理局、林業部關於發佈《森林資源資產評估技術規範(試行) 》的通知;
7、中國資產評估協會2007年11月28日中評協[2007]189號關於印發《資產評估準則—評估報告》等7項資產評估準則的通知;
8、《中華人民共和國森林法》;
9、其他有關規定。
(三)產權、數量、質量覈查及取價依據
1、××省國營××林場出具的山林權證複印件;
2、委託方提供的森林資源資產清單;
3、國家林業局××調查規劃設計院於2008年5月出具的《××省××林場擬流轉國有森林資源資產覈查報告》;
4、評估人員收集的有關市場詢價、參數資料記錄。
九、評估方法
本次評估的目的是爲歐洲紙業和××集團商談和簽署林木所有權和林地使用權轉讓合同提供價值參考依據，考慮評估對象現有的具體情況，本次評估林木採用了重置成本法、收穫現值法、市場價倒算法，林地採用了林地現行市價法;
(一)、重置成本法
對幼齡林及未成林造林地採用重置成本法。
(二)、收穫現值法
對中齡林採用收穫現值法。
(三)、市場價倒算法
對近、成、過熟林採用市場價倒算法。
(四)、林地現行市價法
對林地使用權評估主要使用了林地現行市價法。
十、評估過程
(一)接受委託及準備階段
1、簽約階段
與委託方的相關工作人員就本次資產評估的評估目的、評估範圍、評估基準日等進行協商簽訂業務約定書;
2、確定方案
根據委託評估資產的特點，聘請××調查規劃設計院(甲級調查資質)林業專家與本公司評估師一起組成評估項目組，確定評估方案;並於2008年1月23日前，依據委估方提供的資產清單和其他相關資料，確定對評估對象進行森林資源資產覈查的相關方案;
3、相關資料的準備
收集和整理與評估對象相關的市場交易價格信息等資料。
(二)資產覈查階段
對評估對象的真實性、合法性和其他具體情況進行查證。
我公司的評估人員與××調查規劃設計院林業專家及覈查人員一起，在××林場、歐洲紙業技術人員的協助下，於2008年2月1日至2月15日，依據委估方提供的資產清單和本公司工作方案，對評估對象進行森林資源資產覈查。本次覈查採用小班抽查法，覈查小班244個，覈查面積1,047.5hm2，覈查比例達10.00%(按面積)，符合《森林資源規劃設計調查主要技術規定》的要求。
經以上調查覈實，小班調查的合格率爲86.7%，低於本次要求小班調查合格率90%的要求，小班調查質量不合格，委估方提供的資源資產清單無法作爲資產評估的依據。依據《森林資源資產評估技術規範(試行) 》規定，我公司要求委託方重新提供委估資源資產清單。
委託方對委估資產委託××省林業勘察設計院於2008年5月進行了重新調查，並於次月向我公司再次提交了委估森林資源資產清單。我公司於2008年6月23日至7月11日，依據委估方提供的資產清單和本公司工作方案，對評估對象涉及的森林資源資產進行了二次覈查。本次覈查同樣採用小班抽查法，覈查小班402個，覈查面積1,592.2hm2，覈查比例達15.2%(按面積)。
經以上調查覈實，小班調查的合格率達93.9%，超過本次要求小班調查合格率90%的要求，小班調查質量合格，委估方第二次提供的森林資源資產清單可以作爲資產評估的依據。
(三)評定估算及報告提交階段
1、選取計算方法，測算評估結果
組織專家對評估過程中搜集的數據資料，以及市場調查等其他渠道蒐集的相關數據資料，進行檢查、驗證、分析、研究後，確定計算方法，測算委託評估資產的評估值;
2、分析確定評估結果，編寫評估說明
對計算結果進行彙總、分析，充分考慮相關因素，確定評估結果，編寫評估說明;
3、編寫、提交評估報告
按照規範化要求組織編寫評估報告;對評估結果、評估報告及評估說明按規定程序進行三級複覈;經過複覈修改後，提交委託方。
十一、評估假設和限定條件
在評估過程中，我們遵循以下評估假設和限定條件：
(一)一般性假設和限制條件
1、交易假設：交易假設是假定所有評估資產處在交易的過程中，評估師根據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價，評估結果是對評估對象最可能達成交易價格的估計。
2、公開市場假設：公開市場假設是對資產擬進入的市場的條件以及資產在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假設。公開市場是指充分發達與完善的市場條件，是指一個有自願的買方與賣方的競爭性市場，在這個市場下，買方與賣方的地位平等，都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易都是在自願的、理智的、非強制性或不受限制的條件下進行。
3、持續使用假設：持續使用假設是對本次納入評估範圍內的資產，擬進入市場的條件及資產在這樣的條件下資產狀態的一種假定。首先被評估資產處於使用狀態，包括正在使用中的資產和備用的資產;其次根據現有數據和信息，假定處於使用狀態的資產還將繼續使用下去，包括調換新的用途繼續使用下去。
4、持續經營假設：假設評估對象所涉及企業在評估目的經濟行爲實現後，仍將按照原有的經營目的、經營方式持續經營下去;
假設評估對象所涉及資產在評估目的經濟行爲實現後，仍按照預定之開發經營計劃、開發經營方式持續開發或經營。
5、假設評估基準日後，資產佔有方所處的政治、經濟等宏觀環境不發生影響資產佔有方經營的重大變動，特別是林業行業政策不發生重大變動。
6、除評估基準日政府已頒佈和已頒佈尚未實施的影響資產佔有方經營的法律、法規外，假設收益期內與資產經營相關的法律、法規不發生重大變化。
7、假設評估基準日後匯率、利率、稅賦、物價及通貨膨脹等因素的變化不對資產收益期經營狀況產生重大影響。
8、假設評估基準日後不發生影響資產佔有方經營的不可抗、偶然性事件。
(二)特定假設與限制條件
1、對本次納入評估範圍內的森林資源資產，委託方(××集團)和資產佔有方(××林場)可以進行有效的管理，且不存在權屬爭議。
2、由委託方提供的構成本次評定估算基礎資料之一的森林資源資產清單，我公司依據《森林資源資產評估技術規範(試行) 》的要求，委託××調查規劃設計院依據《森林資源規劃設計調查主要技術規定》進行了資源覈查，並出具了相關覈查報告。經覈查，以上森林資源資產清單合格率在規定範圍以上，故確認清單整體合格，可以作爲資產評估的依據。
3、經委託方及資產佔有方承諾，以及我公司履行了必要的評估覈查程序後，確認作爲構成本次評估結果重要依據之一的委估資產清單，於資源調查日後至評估基準日期間，未發生採伐、新造林等影響資源狀況的行爲，故本次評估也是以此前提爲基礎進行的;
4、對於納入本次評估範圍內的桉樹林木資產，在評定估算中，除用於防火帶的林木外，其他桉樹類林木均假設爲短輪伐期林種或未來完成評估目的後可以立即轉換爲短輪伐期林種進行經營。
5、對於納入本次評估範圍內的林地資產，在評定估算中，除防火帶、防火線、輔助地等經營必須的地類外，均假設在評估目的完成後森林類別可立即轉化爲一般商品用材林或工業原料林，作爲短輪伐林種進行經營。
6、除本報告有特別說明外，我們未考慮評估對象所涉及資產已存在的或將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方式等因素的影響。
7、本評估報告未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有不可抗力等不可預見因素對資產價值的影響。
評估人員根據資產評估的規定和要求，認定以上前提條件在評估基準日時成立，當上述限定條件以及評估中遵循的評估假設等其它情況發生變化時，將會影響並改變評估結論，評估報告將會失效，評估人員不承擔由此導致評估結論不合理的責任。
十二、評估結論
在實施了上述資產評估程序和方法後，委託方指定的資產在二零××年七月一日所表現的市場價值反映如下：
資產評估結果： 10,536.7577萬元 。
十三、特別事項說明
1、本報告所稱“評估價值”係指我們對所評估資產按預定之開發經營計劃、開發經營方式持續開發或經營，以及在評估基準日之外部經濟環境前提下的價值評估結論，僅爲本報告書所列明的目的而提出的公允估值意見，而不對其他用途負責。
2、在評估過程中，委託方和資產佔有方提供的產權依據、森林資源資產清單、××速豐桉數表等與評估相關的所有資料是編制本報告的基礎，我公司評估人員對以上資料進行了必要的核查與驗證，但委託方和資產佔有方應對所提供資料的可靠性、真實性、準確性、完整性負責。若委託方和資產佔有方有意隱匿或提供虛假的資料以使評估人員在委估資產產權調查和評定估算中產生誤導，委託方和資產佔有方應承擔由此產生的一切法律後果。
3、在履行評估程序過程中，評估人員依據評估有關規定對資產佔有方提供的評估對象的權屬文件、資料進行了關注，並進行了必要的查驗，但是對委託評估資產的產權鑑定工作已超出了評估工作的範圍，故我們不對委託評估資產的權屬發表意見。
4、報告中的評估結論是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場的原則確定的價值，未考慮該資產進行產權登記或權屬變更過程中應承擔的相關費用和稅項。評估結論不應當被認爲是委估資產可實現價格的保證。
5、考慮到本次評估的目的以及委託方前期資源調查的具體情況，本次評估是以委託方和資產佔有方提供的森林資源資產清單爲依據，並按森林資源資產評估與覈查的相關規定進行了覈查。覈查工作是以林場爲單位的森林資源資產清單作爲整體控制精度的，因此評估結果也是對委託評估資產的整體價值的一個客觀反映，而不是對其中個別資產單位價值的估值意見，故估值的精度也是以整體林場爲單位控制的。
6、由委託方和資產佔有方提供的委估森林資源資產清單、相關情況證明中，有林地面積爲6,242.00 公頃，林地總面積爲11,078.60公頃，但隨着委託方交易談判的繼續，最後雙方確認林木資產評估範圍僅限於前期提供資產清單上優勢樹種爲桉樹類的林木資產3,614.8公頃，林地面積爲10,302.60公頃，涉及的非桉類爲優勢樹種林木資產、被佔地類林地資產不納入本次評估範圍。
十四、評估報告使用限制說明
1、本次評估結論是反映評估對象在本次評估目的和基準日下，根據公開市場的原則確定的現行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價值的影響，同時，本報告也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價值的影響。
當前述條件以及評估中遵循的原則等其它情況發生變化時，評估結果一般會失效，評估機構不承擔由於這些條件的變化而導致評估結果失效的相關法律責任。
2、本報告之評估結論，系評估專業人員依據國家法律法規的有關規定出具的意見，依照法律法規的有關規定發生法律效力。
3、本報告之評估結果，是對委估資產於評估基準日市場價值的客觀公允反映，××資產評估有限公司對資產評估基準日後資產發生的重大變化不承擔發表意見的責任。
4、根據國家有關部門的規定，評估結果有效期爲一年，即從資產評估基準日二零××年七月一日起計算，至二零零九年六月三十日前有效。當評估目的在有效期內實現時，可以用評估結果作爲委託雙方商談和簽署林木所有權和林地使用權轉讓合同的價值參考依據(還需結合評估基準日的期後事項的調整)。超過一年，需重新進行資產評估。
5、本報告專爲委託方所使用，併爲本報告所列明的評估目的而作，未經本公司同意，不得向委託方和評估報告審查部門之外的單位和個人提供，除依據法律需公開的情形外，報告的全部或部分內容不得發表於任何公開的媒體上。
6、本報告含有若干附件，附件與正文具有同等法律效力。
十五、評估報告的提出日期
本評估報告提出日期爲二零××年八月一日。
謹此報告!
法定代表人： 註冊資產評估師：
××資產評估有限公司 註冊資產評估師：
中國·北京 森林資源資產評估專家：
二零××年××月××日 森林資源資產評估專家：
資產評估彙總表
小班評估明細表(略)
附件：
一、委託方及資產佔有方組織機構代碼證複印件;
二、國有山林權證複印件;
三、××林場擬流轉森林資源資產覈查報告;
四、委託方及資產佔有方承諾函;
五、評估機構承諾函;
六、註冊資產評估師資格證書複印件;
七、森林資源資產評估專家資格證書複印件
八、評估機構資格證書複印件;
九、評估機構營業執照複印件;
……
