房地產項目可行性的研究報告
四川省**市華泰房地產開發有限公司項目可行性研究報告根據**市委、市政府對加快**市市場經濟開發建設的要求。我們在相關部門的精心指導下，我公司對建設開發項目積極開展了前期準備工作，成立了項目經理部，與政府有關各方進行了廣泛接洽;尤其對項目建設的可行性進行了深入細緻的調查研究和全面論證;同時，邀請省內外房地產開發企業和建築規劃專家進行了精心的規劃設計和方案選評;經徵求有關各方意見，認爲初設方案理念新、定位準，既適應了社會主義市場經濟條件下流通現代化發展的要求和促進邊貿行業向更深層次發展;是**市這一明珠上一個閃光的亮點，進而爲美麗的邊境城市增輝添彩。
1、概述
(一)項目選址及地緣環境
項目選址：位於**市目腦路東方大飯店後面地塊;
項目土地面積約135000㎡摺合1.35公頃(0.135平方公里)。項目所處環境優越，交通便捷，是擬建理想的花園式住宅區。
(二)項目規模建設週期
規劃總建築面積81000㎡，可入住居民270戶。計劃總投資9800萬元，計劃建設週期三年，即二00六年至二00九年。
二、實施可行性分析
具有劃時代深遠意義的黨的十六大精神：“爲全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化，開創中國特色的社會主義事業新局面。”這一宏
偉目標，爲我指明瞭前進方向，鼓舞着我們與時俱進、開拓創新。
(一)根據經濟全球化的發展趨勢，我國加快了對外開放的步伐。尤其是我國加入WTO後，國際貿易將使我國更加開放，長期來，我國單一向東發展，沿海開放的經濟格局，在黨中央實施西部大開發戰略決策的推動下，如今一直把自己當邊疆省的雲南提出了建設連接東南亞、南亞次大陸的經濟大**，建立湄公河次流域經濟帶。啓動參與中國東盟自由貿易區建設行動計劃，加快建設“五大**”、構築“五大平臺”、推進六大產業合作。雲南開始了“邊緣”向對外開放前沿的戰略轉移。我們**市正好是連接東南亞及南亞次大陸的前沿橋頭堡，不僅獨佔地理區域優勢，而且有二十年來的改革開放打牢的基礎。面對如此難得的時代機遇，我們要趁勢而上抓住機遇，加快發展。
(二)項目建設的市場分析
雲南與東盟自由貿易區的形成，必然給**市帶來旺盛的人氣。人流的增加將拉動居住的需求，這無疑會給我們項目的開發建設帶來極好的契機。
1、國內外商家對**市住房的需求的調查分析。我們通過民間訪問、調查發現其中有相當的客戶，他們看好**的房地產市場，對**的發展和繁榮昌盛，對社會的安定和文明及和諧的社會環境，他們中的部分人都有在**居住的願望。據國內外客戶向我們提供分析情況看願在**購買花園式住宅。
2、住房消費市場的調查分析。**市是一個與緬甸三面接壤的新興開放城市，是典型的'一個壩子，兩個國家的特殊地緣，美麗的瑞**滋潤着兩岸肥沃的土地，哺育着兩國的二十幾萬邊疆人民。**市城區規劃面積20平方公里，市區建成面積6平方公里，全市總人口12萬，流動人口4萬。由於得天獨厚的地緣優勢，和優越的自然環境、氣候，同時又長期得益於改革開放二十幾年來的發展，**市已成爲西南邊陲上一顆璀爛的明珠。一個12萬人口的縣級市，居民的儲蓄存款餘額達27億元，高於全國人均水平，這充分展示了居民的富裕程度及潛在的購買力水平，據調查90%以上的城市居民均擁有人均15平方米的住房，住房條件相對內地而言較爲優越。隨着經濟的發展，生活水平的爲斷提高，人們對住房的需求也由過去住得下、分得開向舒適、寬敞、優越、時尚的較高層次追求，計劃經濟時期福利分房，按標準住房的觀念已被住房商品化、貨幣化所取代。在市場調查中發現爲數不少的公職人員，他們都有改變現有住房狀況的願望，尤其對住房按揭，花明天的錢提前享受個性化的高層次的居住，較有興趣。隨着“單位人”這一觀念的弱化，“社會人”享受社區服務，享受方便、周到、安全的物業管理服務也成爲一種權力追求，這些都是住房商品化、居住小區化、住房個性化，環境園林化所帶來的新理念。開發部分適應工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。
由於**是國家級的邊境口岸，在我省沿邊的衆多口岸中像**這樣優越的地緣環境優勢的城市絕無僅有，因而在四萬多人的流動人口中，有相當的外來居民是在**經商貿易的，他們居住大部分是靠租房，有的經過十幾年的發展和積累，也渴望擁有屬於自己的經營店鋪和住房。在流動人口羣體中儘管存在着分散零星和不確定性，但且有一定的市場潛力，問題的關鍵主要在於房地產商的項目吸引力和競爭力。
三、項目內容
四川省**市華泰房地產開發有限公司開發項目，開發佔地面積200畝，總建築面積約81000㎡，項目建設定位是花園式住宅小區，同時建設與之相配套的公共建築和會所。
1、花園式住宅小區在規劃建築上着力於地方特色。既要體現亞熱帶風光的民族風情，同時又能展示現代氣息和時代特徵的現代住宅區：它既有別於大中城市的多層和高層住宅，又不同於散亂無章**度的民居住宅;在滿足統一和諧的城市環境前提下，提倡建築風格多樣化，實現建築技術和建築藝術的完整統一。在建築的空間構圖、創意新、體現精品意識，避免了單調雷同，使之形成一街一景，一個建築組團體現一種格調，力求達到統一中有變化，變化中有統一。進而使瑞**畔花園的建築構圖實現連續有序、靈活生動、豐富多彩的環境空間。
2、環境規劃上注入了“以人爲本，構建和諧社會”的現代理念。體現出實用、自然、和諧的時代精神。**市是一個四季長青的美麗城市，小區的環境在滿足本位功能的前提下適當佈置了一些綠化、建築小品，
進而豐富大環境的內涵;對活動空間、道路、綠化、建築間距等諸方面實現全面統籌，做到設計適當、佈局合理。小區內的生產環境與人文自然、民族風情有機地結合，進而實現環境優美，人與自然和諧的花園式小區。
3、市政設施及路網建設，作爲花園式小區須具備良好的城市環境，市政設施須配套完善、規範安全、城市空間文明有序。供水、供電均採用市政網絡，對供水、排污、電力、通訊、有線電視、信息寬帶等系統的所有管線按功能區分全部爲地下管、溝埋設。對車流、人流交通路網的規劃應滿足小區內交通流暢、安全、迅速、經濟及整潔、寧靜等要求，佈置疏密相間的幹道和支道，幹道上可以通行一定流量的機動車，大部分支道作爲人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明確互不干擾，進而組成一個合理的交通網絡。
4、小區的建築規劃，按81000㎡的用地，規劃容積率0.563，可建房屋面積460000㎡。
(1)住宅建築45603㎡，可入住205戶。其中：A型戶224㎡/戶有20戶，B型戶264㎡/戶有69戶，C型戶275㎡/戶有15戶，D型戶290㎡/戶有11戶，四種戶型的別墅共115戶，面積30092㎡，連排成幢別墅90戶，戶均166.8㎡/戶，面積15048㎡，住宅全部面積：45603㎡。
(2)其它公共建築500㎡;合計規劃面積約46103㎡。
(3)土地規劃使用情況：總用地面積81000㎡，其中道路佔22275㎡，佔27.54%;綠化34668㎡，佔42.8%;建築24024㎡，佔29.66%。
(4)投資分析：①基礎設施投入867.3萬元;②綠化環境投入646.8
萬元;③建築投入6438.6萬元;④不可預見投資238.5萬元(按以上三項之和的3%);⑤流動資金投入1600萬元。合計投資約人民幣9791.2≈9800萬元。
4、項目建設計劃
我們將根據州內的建築市場發展態勢，採取總體佈局，分步實施，
滾動開發，逐步就位的思路，計劃在2009年內全部開發完成，建設週期三年,具體計劃是：
1、2006年投入2450萬元，承付土地出讓金1300萬元，用1150萬元投入基礎設施建設，完成小區內50000㎡的道路及地下管道的鋪設，
完成總投資的25%。
2、2007年2744萬元，建成4.5萬㎡住宅，可入住110戶，完成總投資的28%。
3、2008年投入2842萬元，建成4.6萬㎡的住宅和商貿用房，可入住95戶，完成總投資的29%。
4、2009年投入1764萬元，建成9000㎡的公共建築和附屬配套設施，同時全部完成綠化和環境投資建設，完成總投資的18%。至此全部完成小區建設，並籌組物業管理公司，納入市場化的物業管理經營服務。
五、資金籌集按建設計劃投資總額9800萬元。
1、四川省**市華泰房地產開發有限公司作爲投資主體，自籌資金3000萬元，公司自籌方式包括集資、融資，臨時拆借等方式，公司其餘自籌資金於2006年底全部到位。
2、通過招商引資、預約、預售實現籌資2000萬元，占房屋建設投資的30%。該資金籌措從2006年5月啓動到2007年，用10個月的時間加強銷售力度實現。
3、向銀行貸款2000萬元。2005年工程開工後用在建工程(公司資產)作爲抵押，使用貸款時3年。
4、2007年實現銷售3500萬元(扣除預約預售2000萬元)實際籌資1500萬元。
5、2008年實現銷售3300萬元，售房率達到60%以上，除用於歸還2000萬元貸款外，可有效投入後續開發資金1300萬元。
該項目按滾動開發模式，6000萬元流動資金可保證實現全部開發建成。公司對資金的籌集將採用資本的營運方式，保證開發計劃實施。
六、組織實施
爲保證項目的順利實施，四川省**市華泰房地產開發有限公司，全權承擔項目的開發建設，
四川省**市華泰房地產開發有限公司，將按公司法組建。依照有限責任公司的章程組成公司治理結構，實行董事會領導下的總經理責任制，按現代企業制度要求和現代企業管理的理念和手段進行公司運作。公司依法註冊，自立經營、獨立覈算，自負盈虧，獨立承擔債權、債務，獨立承擔經濟民事的法律責任，同時，自覺執行黨的方針、政策、遵守法律、法規，接受相關部門領導監督和管理，並嚴格按房地產市場規則規範公司行爲。
公司的組織機構是一室、三部(即：總經理辦公室、市場經營部、工程經理部、財務部)。
公司的宗旨是：能人開發、精英管理、開拓市場、營銷**。公司有決心在3年的開發建設中，實現碧波揚風帆、創新鑄發展。畫意燃詩情，實幹創一流，爲**市邊境建設、爲了**市新的一輪發展，做出應有的貢獻。
7、效益與風險分析
(一)、預期效益
1、企業利潤，根據房地產市場的供求關係和市場景氣指數及社會平均利潤(行業平均0.158)計算，9800萬元的投資，可實現利潤。
2、對當地國民經濟增長的貢獻按2001年房地產投資對GDP貢獻率41.94%的水平推算(按支出法計算)，9800萬元的固定資產投資對當地GDP的貢獻爲4110.12萬元，按2001年**市國內GDP值7.85億元計算增幅，每年能拉動**經濟增長1個百分點。
3、促進相關產業的發展
據投入產出模式測算，每100萬元房地產投資(或銷售)可拉動相關產業的發展285萬元，房地產與40多個產業部門有密切關係，其中建築行業最直接。可誘發產出31.73萬元，高居榜首，其次是建材、製造、開採、商業、運輸等行業，9800萬元的房地產投資，對拉動當地消費需求，增加就業，保持社會穩定，促進經濟發展，具有潛在的社會效益。
4、增加地方財政收入
在9800萬元的投資中，土地使用權出讓增加地方財政600萬元，(200畝X3萬元/畝)。增加建築稅收(建築營業稅和城市建設附加，教育附加)480萬元，同時拓展了稅源。
(二)風險分析
1、國內市場變化的風險
房地產作爲特殊的商品，在社會主義市場經濟中。房地產市場的商住樓仍具有廣闊的市場前景，房地產市場的供求關係已發生了變化，尤其結構性矛盾已經突出。一方面，大量中小工商從業者想買商鋪又買不
起;另一方面，近兩年來的商住樓空置率居高不下，據有關資料顯示;截止二00二年三季度，商住樓的空置率已達24.4%。今年九月，國家六部委局(建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局)就《關於加強房地產市場宏觀調控，促進房地產市場健康發展》提出了若干意見，警告：防止“泡沫”經濟的發生。最近國家的土地建設、銀行等部門已相繼出臺了若干宏觀調控的政策措施。如：強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量，調整土地利用結構;嚴格控制自有資金不足，行爲不規範的房地產企業新開發項目;大力發展經濟適用住房，調整房地產市場結構;嚴格審覈房地產開發項目貸款條件，加強對房地主貸款使用監督，充分發揮金融對房地主市場的調控作用。以上信息已表明，對“房地產熱”已亮出了“紅燈”，國家宏觀管理這一大趨勢，對我們將進行的項目，無疑是一大風險信號。
我們必須審時奪勢，趨利避害，認真分析和研究已發生變化了的情況，從**房地產市場這一客觀實際出發，謹慎操作，任何盲目樂觀、頭腦“發熱”的舉措都是有害的。要在充分調查研究的基礎上以市場需求爲出發點，制定切實可行的開發計劃。
2、不確定因素風險
房地產發展的市場定位，不能僅從居民銀行存款的平均餘額不看供求潛力。我們要看到，**這一邊境開放城市儘管儲蓄餘額較大，但遊資成分較多，投入房地產消費的資金十分有限。我們要理智的看到，我國目前存在的貧富懸殊差距正在擴大;我們應當充分的注意到時下的中國，富者確實目了，貧者依然很窮。尤其像**這樣民族聚集居的邊境
城市，這樣的差距還較爲突出。因此，對國內居民的住房，特別是城市居民的住房狀況，已購房率、預期購房率、普通居民的有支配收入、消費意向等情況，進一步做深入細緻的調查分析，在此基礎上，確定國內居民購房需求的市場定位。要充分認識到，拉動市場消費需求，主要在於擴大國內需求。對此，我們要着力做好當地常住居民，尤其是個體工商業者對商住樓需求的調查，利用擴大內需進一步深化對外貿易這一歷史最好機遇，促進購房消費;同時，要做好消費導向宣傳，切實推出貨真價實，質量優良(包括戶型合理)優美，多功能花園住宅小區，佔領和開拓**的住宅房市場。
3、公司自身的弱勢
四川省**市華泰房地產開發有限公司是一個品牌，要在本地打響
這一品牌，除面臨上述的困難和風險外，還要克服公司自身的弱勢。首先就我公司而言，異地開發、投資巨大，也存在鞭長莫及的弱勢，趨利避害，與時俱進，謹慎操作。必須以改革創新的思維對公司實施戰略改造。對經營決策、經營管理，都必須聚精竭力，做到指揮得當，組織有序、經營有方、管理得力、穩步推進、調整及時、決心下定、矢志不移。
八、結論
四川省**市華泰房地產開發建設項目是一個需要歷經數年的中長期項目，無論建設規模，還是投資規模，對一個企業而言無疑是一個大的項目，其前景看好，可操作性顯示。儘管存在一定的風險，但在**市委、市政府及相關部門的領導下，在社會各界和有關專家的支持幫助下，我們有信心、有能力開發建設好。
經廣泛深入的調查研究和全面論證，同時，我公司通過一年富有成效的工作，目前已具備啓動實施條件，建議政府列入二00六年度計劃。以便儘快展開實質性工作。綜上所述，四川省**市華泰房地產開發建設項目是可行的。請市委、市政府、**市邊境經濟合作區給予大力支持。四川省**市華泰房地產開發有限公司
**分公司
二00六年三月三十日
