摘要：房地產項目可行性研究房地產投資規模大、建設經營週期長、受自然因素以及社會、經濟、行政、心理等因素的影響大，一旦決策失誤就會給投資者帶來巨大的甚至毀滅性的損失，而房地產項目可行性研究是投資決策的依據，因此，有必要對房地產項目投資進行可行性研究。
關鍵詞：房地產;可行性研究
1、引言
可行性研究是指在當前環境中，投資一個長期的項目之前，必須進行系統的分析和綜合研究項目投資的必要性，以及項目在金融、技術、經濟、法律、社會乃至生態和其他方面的能力，以實現其投資目標的論證和科學的評價。它是決策者做出投資決策的準確和可靠的前提和保障。
2、房地產項目可行性研究的必要性
房地產項目可行性研究是隨着技術的進步和經濟管理科學的發展而興起，並日趨完善的一整套系統的科學方法，它對成功的開發房地產具有重要意義，從城市發展的整體來說，綜合開發是城市規劃的實施過程，開發項目的實施必然會給城市佈局帶來影響，對城市的經濟繁榮、人民的生活環境帶來影響，而對開發企業來說，實施開發項目必然要投入資金、物資和勞動力，從而也會對企業的經濟效益產生一定的影響，因此，對開發項目必須要有充分的認識，並就項目的選址、規模、工程週期、周圍的環境設施、企業的承受能力以及項目的經濟效益等各方面進行周密的調查研究分析，以實現開發項目投資決策的`科學化和民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高開發項目的社會、經濟和環境效益，而所有這一切都是可行性研究的內容，因此，可以說可行性研究是房地產項目開發活動中最基本的、首要的工作，也是開發項目投資決策的基礎，
3、房地產項目可行性分析研究的作用
可行性研究是進行房地產項目投資決策的重要依據，房地產項目由於建設經營週期長、投入資金大，並且房地產市場競爭日趨激烈，項目投資不能只憑經驗或感覺進行，它必須要建立在詳細可靠的市場預測、成本分析和投資收益預算基礎上，房地產項目的可行性研究可以對項目進行全面綜合的分析和論證，按照可行性研究結論進行決策，可提高投資決策的科學性和正確性;可行性研究是項目審批的依據，我國政府管理部門規定投資項目必須列入國家的投資計劃，尤其是房地產項目在我國要經過政府管理部門的立項審批，而立項審批的依據之一就是項目可行性研究報告;可行性研究是項目資金籌措的依據，房地產開發項目可行性研究對項目的經濟、財務指標進行了分析，從中可以瞭解項目的籌資還本能力和經營效益獲取能力，銀行等金融機構提供貸款是根據流動性、收益性和安全性三原則，可行性研究可以爲金融機構提供項目獲利信息，因此，可行性研究也是企業籌集資金和金融機構提供信貸依據;可行性研究是編制設計任務書的依據，可行性研究對開發項目的建設規模、內容及建設標準都做出了安排，這些正是項目設計任務書的內容;可行性研究是開發商與各方簽訂合同的依據，開發商在可行性研究確定的項目實施方案框架內，按部就班地落實項目的前期工作，並與設計、供應、資金融通等部門協商和簽訂有關協議，因此，可行性研究是開發商與各方簽訂合同的依據;可行性研究可作爲編制下階段規劃設計的依據，在可行性研究報告中，對項目的規模、地址、設計方案構想、配套設施的種類等都進行了分析和論證，推薦了建設方案，可行性研究報告批准後，規劃設計工作可根據此進行
4、房地產項目可行性分析的工作階段
房地產項目可行性研究根據研究所處的階段和研究的詳細程度，一般分爲三個階段包括投資機會研究、初步可行性研究和詳細可行性研究。
(1)投資機會研究投資機會，也被稱爲投資機會確定。主要任務是對項目的投資方向和設想做出粗略性的分析和建議。其目的是在一個特定區域，根據國家和地區的有關政策、結合資源、建設佈局、市場預測以及其他條件的狀態，選擇建設項目，尋找一個有利的投資機會。投資機會一般是比較從大體進行把握和分析的，根據市場預測和投資回報率和盈利能力的角度，從投資研究的可能性，找到最有利的投資機會。
(2)初步可行性研究又稱預可行性研究，初步可行性研究，是一個正式的詳細的可行性研究的準備階段。投資機會確認可行的項目，表明該項目是值得繼續研究，但不知道是否值得進行詳細的可行性研究。首先要做到的初步可行性研究，以進一步確定是否具有較高的經濟效益。進行初步可行性研究，因爲可行性研究是一個昂貴和費時的工作，因此必須通過初步可行性研究對項目的盈利能力及前景作進一步的分析和判斷。初步可行性研究的主要任務是[36]：①投資機會的研究，並在詳細資料作進一步分析的基礎上，分析得出的結論②確定項目的盈利能力，是否有必要進行下一步詳細的可行性研究。③確定哪些關鍵問題是否需要專題研究，如在房地產政策趨勢的變化、市場預測。初步可行性研究與詳細可行性研究，深度和精度的主要內容大體一致。如果你有足夠的把握該項目的可行性和經濟效益，可直接傳送到詳細的可行性研究階段。初步可行性研究後，應該得出以下結論：研究項目是可行的;項目不可行。
(3)詳細可行性研究詳細的可行性研究通常被稱爲可行性研究，是項目的初步開始的一個重要組成部分。其主要工作是該項目在技術上、經濟上、財務上以進一步探討可能理性的結論性意見，並最終形成可行性研究報告，這是投資決策的基礎上的項目。詳細的可行性研究，更全、更清晰、更具體、更高的精度。
可行性分析的內容房地產項目前期工作的最重要工作是房地產項目的可行性研究，它是指項目在做出決定之前，根據市場需求和國民經濟發展規劃、產業發展規劃和區域規劃的要求，相關的社會各方面的經濟、市場營銷、工程、資源等，全面、深入的技術和經濟分析、比較和論證。房地產項目在社會、經濟和環境效益的科學預測和評價，以確定項目是可行的。可行性研究的目的是決策程序的可靠性、科學性，爲項目的實施和控制提供參考依據，併爲下一步奠定基礎。按照上面介紹的房地產項目的可行性研究報告的主要內容，我們必須考慮國家、區域的宏觀經濟發展、特定產業政策和其他方面所提出的建設項目評價，預測的外部環境、市場、技術、金融和社會的影響。必須進行深入研究，仔細計算，並對研究和計算結果的進行分析和論證，爲項目的最終決定提供依據。
綜上所述，通過對房地產項目進行可行性研究對房地產可行性研究理論進一步豐富，加入組織可行性研究，對其他房地產開發項目有一定的借鑑意義。
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