住房問題與國家利益、社會公共利益和居民的切身利益息息相關。隨着我國城鎮人口增長、收入差距的拉大，住房問題勢必越來越嚴重。如何完善住房政策，爲弱勢羣體提供滿足其基本生活所需要的住房，乃是構建和諧社會的重中之重。在此基礎上，政府提出了經濟適用房政策，它是我國早期安居工程、統建解困房政策的延續，適應了我國經濟社會的發展需要。由於我國經濟適用房政策還處於初期探索階段在發展過程中也出現了諸多問題。
一、導論 住房政策
住房政策是政府爲解決國民住房問題所制定的政策，是政府社會政策的一個有機組成部分或者一個分支，它是圍繞着國民的住房問題而展開的。住房政策在滿足人們的住房需求、維持社會穩定方面具有舉足輕重的作用。第一，在所有的人類需求中，住房是其最基本的需求之一，他不單單提供一個有所遮蔽的場所，更重要的是它還可以提供和“家”相連在一起的安全感。第二，住房應該是一個福利領域，如果沒有政府的社會政策介入，就難以滿足中低收入家庭的住房需求。第三，人們在住房方面的需求和對住房定義的需求都很複雜。第四，住房與健康等其他多項福利議題密切相關。如一些西方國家的住房政策與其他改善環境的政策一道，極大地改善了人們的健康。促進了預期壽命的提高。
然而迄今爲止，世界各國住房困難的問題依然嚴重存在。一方面，許多國家都在不同程度上存在着住房供應短缺的現象；另一方面，即使在住房供應總量並不短缺的國家和地區，也有許多人居住在潮溼寒冷、通風不好或取暖設施不好的住房裏。因此，我國政府在不斷致力於解決中低收入居民住房問題，相關政策主要集中在經濟適用房制度方面。
二、經濟適用房制度概述
經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質的商品住宅。具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對於市場價格而言，是適中的、能夠適應中低收入家庭的承受能力。適用性是指在住房設計、單套面積設定及其建築標準上強調住房的實用效果。經濟適用住房的價格按建設成本確定。建設成本包括徵地折讓費、勘察設計及前期工程費、建安費、小區內基礎設施配套建設費、貸款利息、稅金、1%～3%的管理費。經濟適用房以微利價出售。只售不租。其成本價由7項因素（徵地折遷費、勘察設計費、配套費、建安費、管理費。貸款利息、5%以內的利潤）構成。出售經濟適用房實行政府指導價其售價由市、縣人民政府根據以上幾項因素綜合確定。並定期公佈不得擅自提價銷售。
經濟適用房與商品房有很多不同之處。首先，獲得土地的方式不同，經濟適用房建設用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房採用出讓方式須交納土地出讓金；其次，成本結構不同；第三，租售政策不同，經濟適用房只售不租，商品房不受限制；第四，購買條件和對象不同，經濟適用房享受政府優惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮中低收入家庭，因而要實行申請審批制度，商品房購買對象和條件不受限制；最後，價格政策不同，經濟適用房出售實行政府指導價，不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。居民個人購買的經濟適用房產權歸個人；房屋的產權分四部分：使用權、佔有權、處置權和收益權，與商品房相比經濟適用房的產權只在收益權上與它們不同。商品房上市出售後，收益全部歸個人所有。
三、經濟適用房制度存在的問題
經濟適用房對完善我國城鎮住房保障制度、促進房地產業的健康發展發揮了作用，但現實中，經濟適用住房的運作存在着若干問題。
（一）經濟適用房建設的“超標準”，房價水平仍令中低收入者難以承受
經濟適用住房原本是以中低收入家庭、住房困難戶爲供應對象的既經濟又適用的商品住房，然而由於制度的不健全，加之受利益的驅動，開發商在戶型設計上有意增大經濟適用房的居住面積，結果出現了大面積和豪華型經濟適用住房，這種做法提高了房屋的總價，使真正的中低收人家庭難以承受。20xx年5月建設部等制定的《經濟適用住房管理辦法》強調經濟適用房戶型不能超過80平米，但在實際售賣過程中，經濟適用房戶型大多定在100一120平米左右，而且也常會出現180平方米甚至230平方米的“豪宅”。一份在20xx年l一6月期間所進行的調查揭示，在被調查的'對象中，40個重點城市上市預售的套均建築面積爲115平方米，有15個城市套均建築面積高於120平方米。此問題使國家經濟適用住房的政策效應大打折扣。
（二）收入標準無法準確評估
由於我國各地區經濟發展水平和城鎮居民住房狀況千差萬別，各地對於經濟適用房申請者審覈的標準各異。xx年建設部頒佈的《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》規定，“中低收人家庭住房困難戶認定的標準由地方人民政府確定”。因而各地方政府在制定實施細則時，有的把中低收人理解爲包括70%的城市中的中低收人家庭，有的則理解爲涵蓋30%的城市中等偏下加低收人家庭。20xx年以後，各地政府都把經濟適用房政策的目標羣體定位在中等偏下的30%家庭。由於目前個人資金管理、信用管理等相關條件還不健全，要調查清楚一個人的家庭年收人並非容易的事。這使許多高收人的家庭或具有隱性收人的家庭也進人申請者的行列，從而使真正的中低收人家庭遭受排擠。
（三）政府監督管理難以有效實施
政府的經濟適用住房政策是以政府讓利爲前提的，而政府讓利的目的是爲了滿足購房能力較低的中低收入城鎮居民的住房需求。爲了保證經濟適用住房能夠讓真正的中低收入者受益，各級政府已經出臺了一系列監管法規。但是，由於監管操作的實際困難，在現有政策環境下，實際效果並不理想。
對於那些現在符合享受保障條件的居民，隨着社會各種條件的改善以及個人的努力，當生活水平提高以後，這個家庭原來所享受的福利就應該終止。他所享受的“福利名額”就應提供給那些新的需要社會保障的家庭。購買經濟適用住房人員收入狀況改善以後，其所享受的社會保障體系內的住房待遇如何處理，以及他的收入何時達到可承受市場商品房價格水平等等問題都是很難操作和監控的。
即使有關部門按照相關程序認真審覈，也很難做到準確無誤，因爲在現有制度下可以審覈的只是當事人的顯性收入，而對其顯性收入之外的經濟來源根本無從查起。更何況，不少經濟適用住房項目的開發商爲了儘快銷售，也樂於替購房者辦理相關手續，或對購房者資格不願意認真詳查。
總之，對於政府來說，如果嚴格控制經濟適用住房的受益對象，政策的監管成本過高，因爲監管將貫穿於經濟適用住房的立項、開發建設、銷售乃至消費的各個環節。反之，如果由於監管成本過高而疏於監管，則不能保證真正的中低收入者得到政府補貼的實惠，無法實現政策的初始目標。
（四）經濟適用房社區的郊區化和貧困化
由於價格的限制，經濟適用住房一般選在城市邊緣進行開發建設，其綜合區位不如一般的商品房好，交通和社區設施配套也不太健全。而且，許多經濟適用住房的住戶屬於城建拆遷戶，經濟條件也不太好。這樣，當許多低收人者集中在一個經濟適用房社區，就有可能使這些社區最終變成“窮人的社區”，並滋生許多社會問題。
經濟適用房具有經濟性和適用性的特點。經濟適用房的價格比普通商品房是便宜不少，但是住在裏面，出行成本太高，對總的生活成本而言可能並不經濟。經濟適用房的“適用性”最多體現在住房內部空間滿足了居住要求，但是絕大部分“經濟適用房”區位偏遠，住民基本都是遷移來的，很多人需要重新尋找謀生手段。如果關係到子女上學，這些還沒有全配套設施的經濟適用房就顯得更加不“適用”了。因此現在大部分的經濟適用房還沒有實現真正意義上的“經濟”和“適用”。
此外，政府投入有限，補貼方式不合理，分配製度不完善等等，也是經濟適用房制度存在的弊端。
四．完善經濟適用房制度的建議
由於我國經濟適用房政策處於初期探索階段，其理論支撐和實際操作都不成熟，各地在具體實施經濟適用房政策的過程中，產生了不少問題。因此必須及時對它進行改革和完善，使政策的可操作性和針對性更強，更有效的發揮它的價值。
總的來說：加快經濟適用房各方面立法進程，加強政府內部監管現在有關經濟適用房的法規不全面、不完善的，應對其進行專門的修訂和完善；對過去分散在其他行業法規中有關經濟適用房的法規，則需要通過梳理，相對集中歸併，修訂成經濟適用房專門法規。
要在政府官員內部建立合理的監督體系，加強輿論監督，使經濟適用房的政策制度透明化、民主化。制定相關法規，對經濟適用房的性質、建設方法、購買和租賃條件、建築標準、政策優惠等做出規定。從項目的立項、報批、設計、施工、銷售、物業管理都要充分發揮市場的作用，公開招標、嚴格審覈，積極引入競爭機制。另一方面，應成立相關的監督機構，將建設局、房管局、財政局、物價局等多個部門中與住房保障有關的管理事務均交給該機構，由其對經濟適用房的購買對象進行仔細的審查與覈定，保證福利性住房真正到達中低收入者手中，同時也要對福利性住房的轉手上市進行嚴格審查，防止高收入者通過各種手段取得福利性住房。應該將經濟適用房的建設規模納入考覈標準。但是單單一個建設規模是不夠的，因爲我們的最終
目標是社會福利最大化，而不是經濟最大化，因此還應該綜合考慮。
經濟適用房的地段、價格、交通費用、入住羣體性質等多重因素。
一、經濟適用房建設的合理區位與比例
目前我國城市“經濟適用房”絕大部分都是建設在城市的偏遠部位，因而不能算是真正的“適用”房。爲了保證其適用性，就應該在城市的各個“居住區塊”都要建設一定比例的經濟適用房。根據城市規模不同確定“居住區塊”的面積，在每個“居住區塊”內合理安排經濟適用房建設用地的比例，。
二、合理確定經濟適用房戶型面積
經濟適用房建設的目的首先是解決城市裏中低收入人羣的住房問題，針對目前我國城市這類人羣數量龐大的客觀事實，我們只能建設相對更多的低標準的經濟適用房。根據所建樓房的層高不同，確定住房的建築面積，確保入住市民的基本生活需要。對一、二、三居室的住房面積分別控制在45~55m2、60~70m2、75~85m2，三種面積套型比例要根據不同城市居民生活習慣與不同人口家庭的比例來確定。一居室住房入住對象是兩口之家，兩居室住房入住對象是兩代三、四口之家，三居室住房入住對象是三代四、五口之家。
三、嚴格控制入住條件與定期申報、檢查制度
經濟適用房各方面政策都相當優惠，因此很多無房市民即使是高收入者也可能申請入住，而且在相當長的一段時間內“廉租房”都將是供不應求的，因此制定嚴格的入住條件尤爲重要。各個城市的經濟水平與生活消費水平各有不同，所以申請要求入住的條件也必然有差異，這需要各個城市具體確定。這裏可以確定幾個基本原則：“低收入者優於高收入者，家庭優於個人，人口多的家庭優於人口少的家庭，困難家庭優於無負擔家庭。”對於城市需要的高級人才以及剛畢業的大學生，剛開始進入社會時，可能相當長的一段時間還沒有購買住房的條件，政府可以針對此類人羣出臺相應的政策，保證他們的基本生活。
由於入住家庭人口生老病死原因存在着人口變化，因此需要更換不同標準的住房，這就需要住戶主動申請，同時也需要政府相關管理部門定期檢查，以半年爲期限，及時做好住房調整工作。
五、結語
儘管經濟適用房分配政策還存在諸多問題，但我國目前的經濟發展水平以及百姓住房狀況決定了經濟適用政策在相當長的一段時間內仍有其存在的必要性。它不僅關涉百姓福祉，而且事關社會穩定大局。國家出臺經濟適用房政策，實施一系列優惠政策的最終目的是爲了服務人民大衆，幫助解決低收入家庭的住房問題。儘管實施結果不盡人意，但是通過完善和健全經濟適用房政策，增強政府的公信力，端正購房者的購房心理和態度，低收入羣體一定能夠買到自己滿意又不超過購買力的、真正經濟而且適用的經濟適用房。我們相信，隨着經濟的發展和住房保障制度的不斷完善，詩人杜甫“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的理想一定能夠實現。
