在人們素養不斷提高的今天，我們都不可避免地要接觸到報告，不同種類的報告具有不同的用途。寫起報告來就毫無頭緒？下面是小編精心整理的房地產投資分析報告，僅供參考，大家一起來看看吧。
最近一段時間一直在尋找高成長性的企業，同時還要注意價格的問題，終於在昨天發現一直中意的企業――世聯地產，一直以爲這是一家地產企業，昨天偶然發現這是一家爲地產商服務的企業，可見自己在平時的功課中是多麼的粗心，在這裏檢討一下。世聯地產的投資報告我想分爲幾大部分，第一部分應該是行業屬性和企業未來成長性，因爲投資企業成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風險是顯而易見的。第二部分爲企業當前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應該說說投資這個企業的風險問題，以及風險控制的措施。
世聯地產這個企業存在的前提就是依附於地產行業的，爲地產企業提供相應的銷售策劃服務的，所以這個行業會受到地產行業的景氣度影響，存在業績較強的週期性，但是由於這個行業的所提供的服務是整個地產行業的所必須的，所以企業生存的前提就是提供優質的服務，而經濟週期性影響只是針對業績出現波動，對這個企業的擴展和發展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經濟的週期性波動會幫助企業消滅很多體質較弱的競爭對手，爲自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業必然要經歷的過程。
從以上角度分析，這個企業最大的風險在於自身管理及是否能夠提供優質服務的這些因素，資金因素、經濟週期等外來因素不會對企業造成致命打擊，而且由於提供的服務不需要大量的資金、固定資產的投入，這會降低其運營成本，提高其企業的毛利潤。而且隨着規模的擴大，已經管理水平的提高，其毛利率也會相應的小幅提高，由於在管理水平穩定的情況下，其簡單的盈利模式的複製及其迅速的規模化成爲可能，所以行業的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務地產商的行業較爲成熟以外，其他二三線行業的行業非常不規範，在很多地區可以說根本沒有這種營銷服務模式，其市場的不成熟性也爲企業發展提供了足夠的空間。
第一章標的行業屬性及成長性分析
世聯地產是A股市場第一家上市的專業從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發商、機構及個人業主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業務。
與同業比較，世聯地產的優勢主要體現在以下幾個方面：1、顧問策劃業務的品牌、規模效應將逐步體現。2、業務條線間協同效應顯現。3、受益深圳特區擴容。4、管理團隊高瞻遠矚。
目前A股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業正處在不確定的發展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
行業及公司簡介：
行業情況簡介
世聯地產是A股市場第一家上市的專業從事房地產營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產開發商、機構及個人業主。公司主要從事房地產顧問策劃、代理銷售和經紀業務。
房地產市場按照房地產開發的不同階段可以分爲房地產一級市場、二級市場和三級市場。一級市場是由政府主導土地使用權出讓階段的市場，一般稱之爲土地市場；二級市場是房地產開發商在獲得土地使用權後對房地產進行開發和經營的市場；三級市場是房地產開發商已出售的房產在投入使用後進行物業交易、抵押和租賃等二次交易的市場。
從房地產開發的價值流程來看，地產服務商提供的服務覆蓋了整個房地產開發階段，服務商與開發商共存共榮，已經是房地產開發價值鏈中不可或缺的角色，在促進房地產市場健康發展、保障房地產交易安全、節約房地產交易成本等方面都發揮着日益重要的作用。具體業務如下：
（1）在土地供應階段，房地產中介爲地方政府或土地運營機構提供政策建議、土地規劃建議、經濟評價、土地出讓策略等顧問服務，使地方政府和土地運營機構在土地出讓過程中能夠計劃長遠並最大化發揮土地的價值；
（2）在物業開發階段，房地產中介爲房地產開發商提供市場進入戰略、土地競投策略、物業項目開發策略等顧問服務；
（3）在物業交易的二級市場，房地產中介爲開發商提供營銷策劃、代理銷售等專業服務；
（4）在物業交易的三級市場，房地產中介爲機構或個人提供房屋租賃服務、二手房交易經紀服務。
公司情況簡介
公司成立於1993年，始終專注從事房地產顧問策劃和代理銷售業務，不涉足開發業務。公司憑藉穩定的管理團隊、專業的員工隊伍爲客戶提供房地產營銷代理服務，在房地產業內塑造了較高的品牌知名度，得到了衆多房地產開發商的認可。20xx-2008年公司收入的年均複合增長率爲32.5%，業務具有良好的增長性。目前公司有23家分支機構，遍及中國珠三角、長三角和環渤海區域。包括房地產營銷代理、發展顧問、租售經紀的房地產綜合服務能力，近3000名房地產專業人才。
公司目前的顧問策劃業務主要爲政府部門和房地產開發商提供土地出讓諮詢服務、房地產項目的開發策劃服務等；銷售代理業務主要爲收取佣金的一般代理業務；經紀業務主要爲二手房的買賣雙方或房屋租賃雙方提供經紀服務。
公司品牌建設已經取得一定成果，連續5年位居“房地產策劃代理百強企業TOP10”前二名，並且品牌美譽度、忠誠度也位列行業第1。公司積極利用多種渠道建設行業品牌，其憑藉多年積累的行業經驗及專業能力，出版的一系列房地產市場專業研究的書籍，在行業內具有較強的影響力。截至20xx年6月，公司已公開發行以“世聯地產顧問系列叢書”爲主導產品的房地產專業圖書18本。
行業發展前景：
房地產市場發展展望
房地產市場是國家的支柱產業，在經歷了06-07年的過熱發展後，政策調控措施日漸嚴厲，行業發展陷入調整，20xx年下半年以來新房成交量出現了大幅下降。但隨着09年爲應對國際經濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產市場再度出現回暖跡象。房地產銷售和開發均呈現恢復性的增長。
我們認爲，本輪房地產市場調整是對行業發展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產業作爲國民經濟發展的重要推動力，其發展前景依然看好。
房地產市場的發展空間來自於兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經過多年經營後的一線城市如上海、深圳，雖然已經形成了規模龐大的都市系統，但隨着城市發展定位的重新確立，都存在再發展、再改造的需要。如上海建設“大浦東新區”，深圳擴區，定位創新試驗區等都是最顯著的例子。隨着城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發展規劃重新定位，創造出新的開發需求。
二是二三線城市的“城市化跟進”。區域經濟發展是國家政策的重要指導方向，隨着“西部開發”、“中部崛起”等諸多國家級區域經濟戰略規劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經濟新區”的獲批，二三線城市的經濟增長已經在趕超一線城市，而經濟發展的全面提速必然帶動房地產開發需求的提升，未來一段時間內，二三線城市的“城市化”進程將逐步成爲房地產行業發展的主要影響因素。
房地產綜合服務行業前景展望
與國外發達的房地產中介服務業相比，我國的房地產綜合服務業還處於發展初期，但發展迅速。服務外包是發展到成熟期行業的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產企業已經越來越多地選擇外包，這爲房地產綜合服務行業提供了廣闊的業務空間。
顧問策劃業務
專業的顧問策劃服務主要是提供投資開發決策，降低投資開發風險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關鍵問題；顧問策劃業務主要受到房地產開發商的投資開發計劃及土地購買計劃等因素的影響。
即使是萬科這樣的大型房地產公司，在區域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經濟的。而專業的房地產服務公司覆蓋面更廣，經手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現有的城市項目，專業的顧問策劃業務可以有效地減少項目的風險。而在將來，地產項目差異化競爭會更激烈，專業有效的項目策劃更是必不可少的，採納專業的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。
代理業務
20xx年，我國一手商品房銷售額達24071億元。由於我國房地產中介服務業起步較晚，房地產行業的專業分工程度和國外發達國家相比還有很大差距。全國由房地產中介代理銷售的商品房面積僅佔商品房總銷售面積的47%左右，如果考慮到很多房地產開發公司自建銷售公司，則這個比例更小。而國外成熟市場，如美國，大約85%的`物業交易是通過中介機構完成的。
房地產綜合服務業還處於發展初期的另一個特徵是行業集中度極低，該行業的龍頭企業，如世聯地產、中原地產、易居中國等雖然可能在部分區域具有比較大的市場佔有率，但整體而言全國市場佔有率依然不高。全國代理銷售百強企業的市場份額從05年的17.4%增長到08年的32.2%，已經是一個大的飛躍，但相比美國市場前五名佔據新增住房銷售50%市場的集中度來說，還有一個漫長的行業整合、淘汰的過程。而在此過程中，一批品牌價值高、業務模式先進的龍頭企業將獲得更大的市場空間。
經紀業務
20xx年一線城市二手房成交量大幅調整，導致經紀業務下降，但是從長遠來看市場空間較大。
世聯地產經營優勢
世聯地產業務的經營模式是以客戶需求爲基礎的。在房地產開發產業鏈的不同階段，客戶的服務需求各不相同，公司具有顧問策劃、代理銷售和經紀業務的綜合服務能力，能夠跟隨客戶需求的變化提供不同的服務。經過16年的發展，世聯地產已經形成了自己特有的“諮詢+實施”的經營模式，顧問策劃能力已經成爲房地產中介公司的核心競爭力。
公司目前已經構築了顧問策劃、代理銷售和經紀業務三大產品線，形成了良性的互補和協同效應，並降低了自身的經營風險。公司多年來累計爲中國99個城市的的超過1,000個房地產項目提供了高質量的房地產顧問諮詢與策劃服務。公司的顧問策劃業務競爭優勢明顯；公司的代理銷售業務多年來處於同行業前列，20xx年1-6月代理銷售業務收入較去年同期大幅上升36.99%；公司的經紀業務由子公司世聯行經營，定位於“豪宅專家”，目前發展規模仍較小。
與同業比較，世聯地產的優勢主要體現在以下幾個方面：
1、顧問策劃業務的品牌、規模效應將逐步體現。一般認爲房地產服務行業門檻低，沒有規模效應，大公司不佔優勢。但我們認爲這只是該行業低層次競爭階段的暫時表現而已。隨着整個房地產行業高速度、無差異的擴張期過去後，越來越多的開發商、政府部門會需要更精緻的顧問策劃服務，而在這一領域，世聯地產已經建立起了良好的品牌和業務基礎，截止09年6月，世聯地產尚未完成的顧問合同233個，在業內首屈一指，即使將來其他服務商進入該領域，也難以立刻和世聯長期積累的經驗和模式相抗衡。
2、業務條線間協同效應顯現。作爲業內知名的地產顧問策劃公司，世聯與政府部門、業內大型地產開發商都具有長期、良好的業務合作往來。通過顧問策劃先行的戰略，公司同時爭取到大量代理銷售業務。這一策略在進入新的市場區域時顯得尤爲有效。公司09年上半年已完成代理銷售價值330億的房產，而簽約未履行的代理面積高達2713萬平方米。09年下半年公司代理銷售業績超過上半年的概率很大。
3、受益深圳特區擴容。作爲從深圳本地起家的地產服務商，世聯在深圳當地已經佔據大約30%的市場份額，對當地購房羣體有深刻認識和把握，具備相當大的區域性優勢。深圳特區擴容在即，預計房地產開發也將迎來一波新浪潮，作爲當地龍頭的服務商，世聯在其中受益的程度是可以想見的。
4、管理團隊高瞻遠矚。世聯地產的高管大都是公司的創始股東，與公司利益休慼相關，有充分的激勵來實現個人與公司的共同收益。同時這個團隊也已經歷多年合作，在管理和公司戰略選擇上互相認同，團隊緊密度較高。公司高層對行業前景充滿信心，並且高瞻遠矚地看到了行業在度過低層次競爭後必然要依靠品牌價值、經驗積累的規模效應等因素才能實現公司持續發展，所以一開始就定下以顧問策劃爲核心競爭能力的戰略，同時積極建設服務管理和知識共享平臺，設立人才培訓中心，爲公司長遠發展早做打算，這些都是相當具有遠見卓識的表現。另外，公司成功登陸A股市場成爲上市公司，對於其提升代理、經紀業務方面的口碑方面，也具有不可估量的價值。
首先，顧問代理業務全國佈局項目將完成公司以重點城市爲中心並輻射周邊區域市場的全國業務佈局，該項目的順利實施將穩固公司顧問策劃業務行業第一的市場地位，並將進一步提升公司代理銷售業務的市場地位；
第二，公司擬使用募集資金建立的支撐核心業務流程和管理流程的集成服務管理平臺將有效地整合公司各類業務的管理系統，打通業務線各層級之間的壁壘，實現資源最大化利用，實現更高效專業的項目管理；
第三，公司作爲人力資本密集型公司，在業務快速增長的過程中，對知識管理體系和人員的專業能力均提出了更高的要求。公司人力發展與培訓中心的建立將實現整體培訓體系和個人經驗體系的結合，有效地縮短公司培養專業人員的時間，提高公司人員的整體專業素質以匹配公司業務的快速增長；
第四，公司將通過圖書出版、營銷會展、VI整合和媒體投放等形式擴大公司在房地產行業與目標客戶羣中的影響力，強化公司在行業中的專業品牌形象，系統化地在全國建立穩健、創新、服務中國的房地產綜合服務商的形象，進一步提升公司在全國的品牌知名度、美譽度和忠誠度。
公司擬使用募集資金佈局全國顧問代理業務，建立有效的管理平臺和人力資源培訓中心，進一步宣傳和擴大品牌影響力，從而有效地提升公司核心競爭力、擴大公司在各區域的市場份額，最終實現公司的戰略目標。
第二章標的當前估值合理性分析
盈利預測
截至20xx年6月30日，公司已與202家政府部門及房地產開發商簽訂了顧問策劃合同，這些已簽訂尚未執行完畢的房地產顧問策劃合同總計有223份。這些合同儲備爲公司持續盈利提供了堅實的基礎；截至20xx年6月30日，公司累計簽約代理面積約2713.8萬平方米，其中與萬科、金地、復地、中信四家大型房地產開發商簽約代理面積約676萬平方米。20xx年預計進入銷售階段的簽約代理面積約875.8萬平方米。隨着房地產市場有序復甦，政府採取激進的行政手段干預市場的可能性不是非常大，這將爲房地產開發商和服務商提供良好的經營空間。
07年08年公司的毛利率分別爲44.7%和40.0%，我們預計09年到11年公司的毛利率至少將穩定在41%-42%；
07年08年公司的三項費用率分別爲16.0%和12.2%，由於公司在未來三年內有比較大的擴張計劃，我們預計09年到11年公司的三項費用率將在13%-14%左右；
07年08年公司的銷售淨利率分別爲15.4%和13.0%，我們預計09年到11年公司的銷售淨利率將在14%-15%左右；
估值
目前A股尚沒有房地產顧問公司上市交易。目前國內同行業有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。具有可比估值的是易居中國，08年EPS爲0.48，靜態市盈率在40倍以上，但易居中國在代理銷售業務方面採用的是交保證金獲得差價分成的方式，盈利能力和風險相比世聯地產更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯地產未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產行業正處在不確定的發展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
根據公司業績快報計算，公司09年的業績爲1.47-1.65元之間，用30倍市盈率計算，09年合適股價爲45元，假如業績年增長率爲30%，20xx年股價爲58.5元，當前股價存在安全邊際。
第三章標的風險所在及防範措施
世聯地產真正有價值的地方在於爲地產商提供多方位的服務，包括規劃、營銷、銷售方案等等，而現在的主營收入方面主要是爲地產商的分銷代理業務，所以未來其他業務的業績支持是可期的，但是如果總是侷限在這個方面，那這個企業的價值大打折扣，或者說根本沒有什麼價值。所以說很多機構對這個一定會看的很明白的，從這個角度上講，該企業只要是將行業內的業務多元化發展，投資是沒有風險的，在當前價格買入該企業的價格是否合適是個仁者見仁智者見智的問題，關鍵在於企業的業績增長能否支持該股的股價問題，所以這個事情需要交給時間去解決，我們要做的就是跟蹤和決斷。
同時我們在企業跟蹤的同時可以適當選擇標的和倉位的不同配置，比如說多選擇幾個目標，同時選擇成長股和低估的大盤藍籌股，這樣就會保證我們投資的收益，同時提高收益率。
