根據《房地產管理法》、《閒置土地處置辦法》、《國務院關於促進節約集約用地的通知》(國發[2008]3 號)、《國務院辦公室關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發[2010]4 號)、《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10 號)、《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房[2010]53 號)、《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》(國辦發[2013]17 號)等法律法規和房地產調控政策的相關規定,公司作爲房地產開發企業,對於報告期內(2012 年 1月 1 日至 2015 年 3 月 31 日)是否存在違反相關規定的情況進行了自查。
一、自查範圍
本次自查的範圍爲公司(包括直接、間控股子公司)報告期內擬建、在建、建成或在報告期前建設完畢並在報告期內實現銷售的房地產開發項目是否存在閒置土地和炒地情況,以及公司房地產項目中的商品房項目是否存在捂盤惜售、哄擡房價等違法違規行爲,以及是否因該等違法規行爲被行政處罰或正在接受調查的情況。
公司報告期內建設完畢的大寧路街道新建廠房項目屬於公司擬自用的工業用地建設項目;報告期前建設完畢並在報告期內存在銷售的彭浦十期 C 塊一期項目屬於政府統一定價和統一銷售的保障房項目;報告期內存在銷售的動拆遷江橋基地、臨汾名城屬於公司外購相關房產並對外銷售的情形,不屬於公司自行開發建設的項目。因此相關項目不納入本次自查範圍。同時公司以受讓方式取得並自用或對外出租的物業情況也不納入本次自查範圍。
二、關於是否存在閒置土地及炒地問題的自查情況
(1)覈查的法律法規依據
《中華人民共和國城市房地產管理法》(2007 年修正)(以下簡稱“《房地產管理法》”)規定:“以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的,可以徵收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閒置費;滿二年未動工開發的,可以無償收回土地使用權;但是,因不可抗力或者政府、政府有關部門的行爲或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。”
國土資源部《閒置土地處置辦法》(國土資源部令第 53 號)(1999 年通過、2012 年修正)規定:“本辦法所稱閒置土地,是指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的`動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地。已動工開發但開發建設用地面積佔應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額佔總投資額不足百分之二十五,中止開發建設滿一年的國有建設用地,也可以認定爲閒置土地。”
《國務院關於促進節約集約用地的通知(國發[2008]3 號)》(以下簡稱“國發[2008]3 號文”)規定:“嚴格執行閒置土地處置政策。土地閒置滿兩年、依法應當無償收回的,堅決無償收回,重新安排使用;不符合法定收回條件的,也應採取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閒置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價款的 20%徵收土地閒置費。”
《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10 號文)第八條規定:“對存在土地閒置及炒地行爲的房地產開發企業,商業銀行不得發放新開發項目貸款,證監部門暫停批准其上市、再融資和重大資產重組”。
《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》(國辦發[2013]17 號,以下簡稱“國辦發[2013]17 號文”)第五條規定:“對存在閒置土地和炒地、捂盤惜售、哄擡房價等違法違規行爲的房地產開發企業,有關部門要建立聯動機制,加大查處力度。國土資源部門要禁止其參加土地競買,銀行業金融機構不得發放新開發項目貸款,證券監管部門暫停批准其上市、再融資或重大資產重組,銀行業監管部門要禁止其通過信託計劃融資。”
(2)自查的主要內容
根據上述法律法規的要求,針對報告期內在建和建成項目,公司自查了報告期內公司房地產開發項目中是否存在超過國有建設用地使用權出讓合同約定以及相關政府主管部門批覆的動工開發日期滿一年未動工開發的情形,以及在建項目中是否存在已動工開發但建設用地面積佔應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額百佔應動工開發建設用地總面積不足三分之一或者已投資額百之二十五,中止開發建設滿一年的情形。同時覈查了報告期內發行人是否存在未經相關監管機構審批通過,取得土地使用權後不動工建設,在不具備法律法規規定的土地使用權轉讓條件下高價賣出所取得的土地使用權的情形。
三、關於報告期內的商品房開發項目是否存在捂盤惜售、哄擡房價行爲的核查
(1)自查的法律法規依據
《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房[2010]53 號)規定:“取得預售許可的商品住房項目,房地產開發企業要在 10 日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格,並嚴格按照申報價格,明碼標價對外銷售”、“對已經取得預售許可,但未在規定時間內對外公開銷售或未將全部準售房源對外公開銷售,以及故意採取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人爲製造房源緊張的行爲,要嚴肅查處。”
《國務院辦公室關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發[2010]4號)規定:“已取得預售許可的房地產開發企業,要在規定時間內一次性公開全部房源,嚴格按照申報價格,明碼標價對外銷售”;
《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發[2010]10 號)規定:“對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目,要在規定時間內一次性公開全部銷售房源,並嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。住房城鄉建設部門要對已發放預售許可證的商品住房項目進行清理,對存在捂盤惜售、囤積房源、哄擡房價等行爲的房地產開發企業,要加大曝光和處罰力度,問題嚴重的要取消經營資格,對存在違法違規行爲的要追究相關人員的責任。”
《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》(國辦發[2013]17 號)規定:“繼續嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定,嚴格按照申報價格對外銷售”、“對存在閒置土地和炒地、捂盤惜售、哄擡房價等違法違規行爲的房地產開發企業,有關部門要建立聯動機制,加大查處力度。國土資源部門要禁止其參加土地競買,銀行業金融機構不得發放新開發項目貸款,證券監管部門暫停批准其上市、再融資或重大資產重組,銀行業監管部門要禁止其通過信託計劃融資。”
