一、房地產的概念
在我國所謂房地產,是指土地、建築物及固着在土地、建築物上不可分離的部分和附着於其上的各種權益(權利)的總和。這些固着在土地、建築物上不可分離的部分,主要包括爲提高房地產的使用價值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山;爲提高建築物的使用功能而安裝在建築物上的水、暖、電、衛生、通風、通訊、電梯、消防等設備。它們往往被看作土地或建築物的構成部分。因此,房地產本質上包括土地和建築物及附着於其上的權益兩大部分。房地產由於其位置固定、不可移動,通常又被稱爲不動產。
房地產主要有三種存在形態。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定範圍內的空間;建築物是一種土地定着物,具體是指人工建築而成,由建築材料、建築構件和建築設備等組成的整體物。包括房屋和構築物兩大類;其他土地定着物指的是建築物以外的土地定着物,具體是指固定在土地或建築物上,與土地建築物不可分離的物,或者雖然可以分離,但是分離不經濟,或者分離後會破壞土地、建築物的完整性、使用價值或功能,或者會使土地、建築物價值明顯受到損害的物。
房地產是實物、權益和區位三者的綜合體。實物指的是房地產中可以看得見、摸得着的部分,例如外觀、結構、裝修、設備等;權益指房地產中無形的、不可觸摸的部分,包括權利、利益、收益(如使用權、所有權、抵押權等)。在我國,就房地產開發經營來說,附着於土地和建築物上的權益包括土地使用權和房屋所有權以及在其上設置的他項權利,如抵押權、典當權等;房地產區位指的是房地產的空間位置。具體的說,一宗房地產的區位是該宗房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關係。
二、房地產市場營銷的概念
房地產市場營銷是市場營銷的一個重要分支.房地產市場營銷與其他市場營銷一樣,也是個人和集體通過一系列的活動,特別是某些創造性的活動,同別的個人和集體交換產品和價值,以實現其經營目的的一種社會過程.可見,房地產營銷的實質是以消費者對各類房地產商品的需求爲出發點,企業通過有效地提供住宅,辦公樓,商業樓宇,廠房等建築物及相關服務來滿足消費者生產或生活,物質和精神等的需求,以獲取一定利潤的一種商務活動.與一般商品市場營銷相比,房地產市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性,房地產市場營銷的客體是房地產物質實體和依託 物質實體上的權益等,因此,房地產市場營銷既有其特點,同時市場營銷的一般原理也能在房地產領域得到很好的運用.
現代市場營銷已經從商品交換過程發展到以商品交換爲核心的各項相關活動中,涵蓋了企業生產經營的各個環節.市場營銷作爲一門獨立的學科,在經濟發達的國家是從20世紀50年代開始趨於成熟,在我國則是在20世紀80年代中期以後纔在不少行業中得到廣泛的推廣和應用 。
三、房地產營銷渠道策略
目前我國房地產行業中,房地產營銷渠道策略可以大致分爲企業直接推銷﹑委託代理推銷以及近幾年興起的網絡營銷﹑房地產超市等。
企業直接推銷,是指房地產開發企業通過自己的營銷人員直接推銷其房地產產品的行爲,也稱爲直銷或自銷。直接推銷的優勢在於它可以幫助房地產開發企業節省一筆數量可觀的委託代理推銷的費用(相當於售價的1.5%~3.0%),但推銷經驗的不足和推銷網絡的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由於我國房地產市場正處於起步階段,房地產市場的運行機制尚不健全,必需的人才與管理經驗還有待於積累發掘。所以目前它還是我國房地產銷售的主要渠道,在房地產市場發展的將來,它依然會佔據重要位置。
委託代理推銷,是指房地產開發企業委託房地產代理推銷商來推銷其房地產產品的行爲。所謂房地產代理推銷商,是指接受房地產開發企業的委託,尋找消費者,介紹房地產,提供諮詢,促成房地產成效的中間商。委託代理商可以分爲企業代理商和個人代理商,前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機構,後者是指中介代理的個人,即經紀人。
網絡營銷是信息時代和電子商務的發展的產物,目前它也運用到了房地產市場營銷上,目前國內出現了一些以房地產爲主要內容的網站,如搜房網﹑中房網等,它們爲房地產企業和消費者提供了全新的信息溝通渠道;同時,許多房地產商也利用internet網絡資源,進行網絡營銷。2000年9月,上海青之傑花園推出了全國第一本電子樓書,標誌着網絡房地產營銷又增加了新的手法。現在不少開發商都在互聯網上註冊了自己的網站,爲企業和產品進行宣傳和推廣。通過互聯網雙向式交流,可以打破地域限制,進行遠程信息傳播,面廣量大,其營銷內容詳實生動、圖文並茂,可以全方位地展示房地產品的外形和內部結構,同時還可以進行室內裝飾和傢俱佈置的模擬,爲潛在購房者提供了諸多方便。隨着電子商務的進一步發展,網絡營銷將成爲房地產市場上一種具有相當潛力和發展空間的營銷策略。
房地產超市營銷是最近在浙江﹑上海等地出現的一種全新的營銷渠道。它的出現表明我國房地產銷售開始告別傳統的開發商自產自銷的單一模式,進入一個以超市爲顯着特徵的商品零售時期。有專家認爲,房地產超市是我國樓市營銷理念﹑方式的一次改革和突破,爲解決當前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉機。
四、房地產營銷策略的現狀
目前 ,我國常用的房地產營銷策略主要有房地產企業直接銷售、委託代理銷售和 網絡 銷售三種。
1.企業直接銷售策略。它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是採用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員,在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最爲有效。
2.委託代理銷售策略。它是指一般開發商委託房地產代理商尋找顧客,顧客經過代理商中間介紹來購買物業的銷售渠道方式。相對於直接銷售模式,委託代理銷售降低了開發商的風險,通過代理商的服務性質,更易於把握市場機會,能更快地銷售房產。
3.網絡銷售策略。網絡營銷策略是利用現代 電子 商務的手段,實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比,網絡銷售策略可以降低房地產企業的營銷成本,可以實現零距離和全天候的服務,更方便地和消費者溝通, 可以樹立房地產企業意識領先、服務全面、信息完備的良好形象,有利於增加房地產企業的無形資產,有利於消除銷售的地域性等優勢
當前,我國房地產市場營銷策略主要有以下特點:
品牌領導形象震撼確立市場地位,引起市場關注,鎖定目標消費羣;
把握時機高昂入市抓住有利時機,高姿態低價格進入市場,迅速掌握市場主動權;
分期分批賣點不斷分期開發分批銷售,步步爲營,組織儲備賣點羣隨銷售階段適時引爆,帶動價格走高,達到持續熱賣效果;
進度跟進高潮迭起緊跟工程進度(奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等)製造階段性銷售高潮,實現階段性銷售目標;
以質論價升值誘人以戶型、朝向、樓層、景觀論價,小幅多頻高走,預留升值空間,以升值空間激發熱銷;
物管跟進後顧無憂物業管理提前介入能迅速樹立項目形象,強化認同感,購買者無後顧之憂,達到促銷效果。
五、房地產市場營銷觀念。
企業的市場營銷觀念直接影響企業市場營銷活動的組織和管理,在商品經濟發展過程中,市場營銷的觀念經歷了三種不同的指導思想.
(一)生產觀點
20世紀20年代以前,資本主義經濟雖然得到了高度發展,但社會生產的增長速度仍然落後於消費增長的速度,社會產品供應不足,產品品種比較單一,市場需求處於被動的地位,沒有多大的選擇餘地.企業生產出來的產品不愁賣不出去,因此,企業整個的着眼點就放在生產上面,我能生產什麼,就能夠賣什麼,企業的普遍思想是生產觀點.
(二)推銷觀點
20世紀20年代以後,經過第一次世界大戰後的復甦,資本主義經濟由於大批軍品生產設備和技術運用於民品,社會生產得到迅速發展,市場商品數量,品種開始增加,部分商品出現供過於求的狀況,競爭開始加劇,不少企業逐漸採用推銷觀點指導企業的經營活動.其基本特徵是 我賣什麼,人們就買什麼.這一時期企業經營活動雖然增加了推銷活動,但其仍然是一種以產定銷的觀念,即我生產了什麼,就推銷什麼.
(三)市場營銷觀點
第二次世界大戰以後,特別是20世紀50年代以後,商品經濟進一步發展,廣大消費者的生活方式發生了極大的變化,市場商品進一步供過於求,各種需求和慾望花樣翻新,市場轉變爲買方市場,許多企業家開始認識到,能不能使自己的產品滿足市場的需求,在市場上佔有較大的份額,關係到企業的生死存亡,因此,許多企業逐漸用市場營銷觀點代替推銷觀點.
用市場營銷的觀點組織房地產企業的營銷活動,最基本的一點就是要清楚地瞭解潛在的市場和需求,以及消費者和可能的買主的消費觀念和偏好,並運用合適的產品,定價,銷售渠道,促銷和服務等方法來滿足消費者的需要,房地產開發和經營商應本着顧客需要的宗旨去開發和經營房地產,纔有可能吸引購房者,才能獲取盈利,實現企業的經營目標,做不到這一點,市場營銷工作就可能是浪費金錢和時間.
我國房地產業雖然起步晚,但發展速度快,房地產企業之間競爭加劇,部分房地產出現了供過於求的現象,因此,我國房地產企業必須運用市場營銷觀點組織房地產營銷活動,才能在激烈競爭中取勝.
六、房地產營銷價格策略 。
房地產的開發建設、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉讓等營銷,都是商品經濟活動,必須按照市場規律、經濟原則實行等價交換。掌握房地產產品的定價方法,靈活運用各種定價的策略是開展房地產市場營銷活動的主要手段。在這裏將主要介紹房地產定價方法、定價比例和價格調整策略。
1、房地產定價方法
一棟樓宇、小區的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測,樓宇的定價要能被市場接受,需要一定的'超前意識和科學預測,可以說定價部分是藝術,部分是科學。影響價格的因素有很多,主要包括:成本、樓盤素質、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產品的可變成本是定價的下限,上限是顧客所願意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值,因此不應把價格和價值混爲一談。定價之後,運行中可以做適當的調整,但不能做大幅度的或否定性的調整,否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講,主要有幾個方法:
(1) 市場比較法。將勘估房地產與相應市場上類似房地產的交易案例直接比較, 對形成的差異作適當調整或修正,以求取勘估房地產的公平市場價。
(2) 成本法。 以開發或建造估計對象房地產或類似房地產需要的各項必需費用之和爲基礎,再加上正常的利潤和應納稅金得出估價對象房地產的價格。
(3) 收益法。 將預期的估價對象房地產未來各期(通常爲年)的正常純收益折算到估價時點上的現值,求其之和得出估價對象房地產的價格。
(4) 剩餘法。 將估價房地產的預期開發後的價值,扣除其預期的正常開發費用﹑銷售費用﹑銷售稅金及開發利潤,根據剩餘之數來確定估價對象房地產的價格
當然,無論哪種定價方法,均應隨行就市,最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之後,具體執行有低價、高價、內部價、一口價、優惠價等戰略。開發商採用低價戰略時,入市會比較輕鬆,容易進入,能較快地啓動市場;而採用高價策略則標榜出物業的出類拔萃、身份象徵、完善功能、優良環境等,可用高價吸引高消費者入市,但不是盲目漫天要價,要物有所值。
2、定價比例
一般來說,先設定一個標準層,高層一般定在1/2高度,多層一般3-4層(9層以下)爲最好。然後確定一個樓層係數,標準層以上一般每層加價比例爲 0.8%,標準層以下每層下調0.5%。在高層建築中,7層以下因其視野受限,一般應爲低價區,頂層與低層的價格一般相差約30%。
用戶選擇購房不僅受樓層的影響,房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一,即朝向係數。一般來說,江景、街景等給人以視覺上的享受,朝向係數大,爲8-10%左右,而臨馬路邊因其噪音大,塵埃多,朝向係數亦低,爲3-5%之間,樓盤的南、北兩個方位,如無景觀差別,一般南面售價高於北面。有的樓盤,因其朝向係數不合理,好的樓層和好的朝向全部賣光,剩下的全部都是不好賣的,使樓盤出現滯銷狀態。
商鋪的定價,由於一般顧客購物習慣在首層,因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三倍以上。車位的每平方米定價一般相當於住宅的50%。
3、價格調整策略。
房地產價格調整策略可以分爲直接的價格調整、優惠折扣兩方面內容。
直接的價格調整就是房屋價格的直接上升或下降,它給客戶的信息是最直觀明瞭的。直接的價格調整主要有兩種形式:(1)基價調整。基價調整就是對一棟樓的計算價格進行上調或下降。因爲基價是制定所有單元的計算基礎,所以,基價的調整便意味着所有單元的價格都一起參與調整。這樣的調整,每套單元的調整方向和調整幅度都是一致的,是產品對市場總體趨勢的統一應對;(2)差價係數的調整。每套單元因爲產品的差異而制定不同的差價係數,每套單元的價格是由房屋基價加權所制定的差價係數而計算來的。但每套單元因爲產品的差異性而爲市場接納程度的不同並不一直是和我們原先的估計是一致的。差價係數的調整就要求我們根據實際銷售的具體情況,對原先所設定差價體系進行修正,將好賣單元的差價係數再調高一點,不好賣單元的差價係數再調低一點,以均勻各種類型單元的銷售比例,反映出市場對不同產品需求的強弱。差價係數調整是開發商經常應用的主要調價手段之一。有時候一個樓盤的價格差價係數可以在一個月內調整近十幾次,以適應銷售情況的不斷變化。
優惠折扣是指在限定的時間範圍內,配合整體促銷活動計劃,通過贈送、折讓等方式對客戶的購買行爲進行直接刺激的一種方法。優惠折扣通常會活躍銷售氣氛,進行銷售調劑,但更多的時候是拋開價格體系的直接讓利行爲。優惠折扣和付款方式一樣,有多種多樣的形式,譬如一個星期內的現實折扣;買房送空調、送冰箱,或者送書房、送儲藏室,購房抽獎活動等等。優惠折扣要做得好,首先要讓客戶確實感受到是在讓利,而不是一種花哨的促銷噱頭。同時,優惠折扣所讓的利應該切合客戶的實際需要,是他們所能希望的方式,只有這樣才便於促進銷售。再者,不要與其他競爭者的優惠折扣相類似,優惠折扣在形式上的繽紛多彩爲開發商標新立異提供了可能。
