1市場調研
1.1城市發展PEST分析
1.1.1城市發展政治環境（P）
與世界各國一樣，中國的城市發展與政府政策密切相關。中國從計劃經濟向市場經濟轉型中城市發展與政府政策的演變歷程大致如下：1，從發展計劃到發展規劃的轉變； 2，從城鄉二元到城鄉統籌的轉變； 3，從營業稅到不動產稅的轉變；4，從單中心城市向多中心城市的轉變；5，從大規模重建向小規模更新的轉變；6，從功能城市到文化城市的轉變。從交通工程向交通政策的轉變；
1.1.2城市發展經濟環境（E）
1.城市建設狀況
南京借力物聯網技術在一系列市政項目中的應用，逐步打造“智慧城市”。 南京跟進新技術，完善智慧的基礎設施，實現智慧互聯；以開放式的架構，發展智慧的應用，拓展到城市生產生活各方面；注重智慧產業的發展，包括信息產業與傳統產業的信息化升級。運用雲計算、物聯網等新技術，積極推進政務數據中心、市民卡、車輛智能卡、無線寬帶行業專網等項目。南京作爲一座自動化、智能化、快速反應，同時人性化的“智慧城市”正在逐步成形。
2.城市產業發展
南京是全國重要的綜合性工業生產基地。經過多年的發展，南京已形成電子信息、石油化工、汽車製造、鋼鐵爲支柱，以軟件和服務外包、智能電網、風電光伏、軌道交通等新興產業爲支撐，先進製造業和現代服務協調發展的產業格局。
3.城市經濟實力（人均GDP）
20xx年全市完成地區生產總值6145.52億元，比上年增長12%。地方一般預算收入635億元，20xx年南京市人均GDP8.99668萬元，一年之內超過了全國許多城市，比如：杭州，上海等城市。
1.1.3城市發展社會環境（S）
1.城市人口及結構
20xx年南京市常住人口總量爲816.1萬人；其中，戶籍人口638.48萬人，增加了2.12萬人，增長0.33%。20xx年全市常住人口和戶籍人口增量分別比20xx年減少5.25和2.12萬人。城鎮人口所佔比重即城鎮化率爲80.23%，比20xx年79.73%，提高了0.5個百分點。
由於南京以青壯年爲主的流動人口較多，相對於全國51.27%的男性比例，南京男性比例更高。南京常住人口中，0-14歲人口爲761,408人，佔9.51%；15-64歲人口爲6,507,221人，佔81.29%；65歲及以上人口爲736,051人，佔9.2%。同“五普”相比，南京0-14歲人口的比重下降5.94%，15-64歲人口的比重上升5.16%，65歲及以上人口比重上升0.78%。
2.人均居住面積
南京人人均居住面積33平方米，戶均擁有1.2套住房，已經超過小康標準。但是老城人口密度已超北京東京，鼓樓區、白下區人口密度居全國第四、第六。
1.1.4城市發展技術環境（T）
對於南京的科技住宅產品，南京房促會祕書長張輝將其主要列爲三種趨勢：（1）傳統的全科技節能型產品。（2）地源熱泵主導的部分科技節能型產品。（3）綠色建築技術綜合應用的產品。綠色建築並不僅僅是單純的節能，準確的'說包括四節一環保，即“節能、節水、節地、節材和環保”，比如太陽能光伏發電、屋頂和牆面綠化、雨水回收系統、噪聲干預等等。
1.2城市發展房地產總體環境調研
1.2.1城市房地產市場總體特徵
根據201x南京房地產調研結果來看，整體來說，上半年的樓市跟去年有很大不同，是以剛需的釋放引領市場的復甦。
從市場成交量來看，20xx年上半年南京全市共成交商品住宅28212套/286.8萬平方米，比20xx年上半年增長8633套/84.9萬平方米。自1月春節過後，南京住宅市場剛需逐步釋放，成交量呈現回升態勢，特別是2、3月份迎來剛需的集中爆發，成交量大幅上漲。
從供需特點來看，兩江板塊領跑樓市，剛需帶動樓市復甦，作爲南京市的供應主力和剛需大戶，江寧和浦口兩個區將近共貢獻了全市總成交量的五成之多。
1.2.2城市房地產發展市場主體特徵
來自南京市統計局的統計數據顯示，在20xx年前三季度，南京市住宅銷售中，90平方米以下住宅銷售233.89萬平方米，同比增長29.4%，而140平方米以上住宅銷售59.26萬平方米，同比下降34.9%。根據統計，90平方米以下的普通住房投資快速增長，全市90平方米以下普通商品房完成投資157.21億元，同比增長32.6%，較上半年提高了14.4個百分點。住宅銷售中，90平方米以下住宅銷售233.89萬平方米，同比增長29.4%，而140平方米以上住宅銷售59.26萬平方米，同比下降34.9%。可以看出開發商熱衷投資90平方米以下住宅。
另外，據有關學者研究發現：房地產消費者最關心的第一是舒適的物理環境, 第二是網絡電纜E化美化, 第三是開放空間高綠覆率, 第四是節能環保生活, 第五是永續經營管理,最後是保持生態平衡。如果房地產開發商能做到這些，那麼就能在激烈的房地產市場營銷競爭就一定能立於不敗之地。
1.2.3城市房地產發展預測
1) 宏觀政策對房地產市場的影響
“史上最嚴厲”的調控政策至今已持續近三年時間，主要側重於限購、房稅、信貸、保障房四大方面。限購方面： 20xx年，“限價”、“限購”和“限貸”等限制手段，致使房地產市場流通全面受阻。房地產行業開發速度全面放緩及交易量的大規模萎縮，已經逐漸波及其相關聯的上下游行業的運行惡化。房稅方面：20xx年重慶及上海進行了房產稅試點工作，房產稅將會在信息系統健全之後逐步增加試點。信貸方面：信貸的日益緊縮，致使房地產行業運行整體放緩。保障房方面：隨着保障房的竣工，將會對商品房市場產生一定影響。
2) 城市房地產投資趨向分析
截至20xx年10 月份，南京市房地產投資累計達851.36 億元，同比增幅10.6％，呈逐年遞增之勢。其中住宅投資額累計達到560.38 億元，同比增長0.4％；辦公類物業投資額累計達到62.02 億元，同比增幅42.4％；商業投資額累計達88.61億元，同比增長28.1%。
可以看出住宅類物業投資的仍是拉動整體投資的關鍵驅動要素。截止到201x 年10 月，住宅類投資占房地產總投資比重爲65.82%，隨着地方政府逐步跟進中央政府的房地產調控，陸續出臺相關政策，“限購”、“限價”、“限貸”全面升級以及保障房的建設，住宅類開發投資所佔比重將會有所下滑。
另外辦公類物業投資所佔房地產投資比重逐步提升。辦公類物業開發比重自2010 年逐
年遞增，截止到201x 年，比重增至7.28%。自限購令實施以來，住宅市場限購的擠出效應促使商辦市場逐漸升溫，寫字樓市場迎來前所未有的機遇。
3) 城市房地產發展趨勢分析
史上最嚴的房地產調控，已經進入了第四個年頭。20xx年南京房地產市場在“剛需”的強力拉動下，走出一波行情。以後的樓市發展有以下趨勢：調控政策趨於細化，地方政府尋求博弈； 土地市場供應充足，土地資源趨於集中；商品住宅供銷量穩定，成交均價小幅上漲；剛需產品仍爲主力，高端產品存在機會；“
1.3區域房地產市場調研
1.3.1區域城市發展總體特徵
南京市江寧區地處長江下游南岸，總面積1567平方公里，水域面積186平方公里。江寧區城市發展總體特徵如下：經濟發展迅速；城市化加快推進；城市規模迅速擴張；.村鎮建設水平明顯提升；交通設施進一步改善；規劃體系日趨完善。
1.3.2區域房地產相關項目調研分析
下面是對江寧區的兩個房地產項目的調研結果：
1.項目一：萬科金域藍灣
項目簡介
參考均價：15400元/㎡(115平)
項目地址： 江寧區清水亭東路9號（雙龍大道和清水亭東路交匯處）
主力戶型：113㎡90㎡128㎡
項目特色：品牌開發商、地鐵沿線
產權年限：70年
裝修情況：精裝
綠化率：41.2%
得 房 率：80%
容 積 率：2.0
總 戶 數：約4000
開 發 商：南京金域藍灣置業有限公司
物 業 費：2.7元/平米（包含水電公攤）
車位信息：888（一期在售，地下車位10萬元/個，地上的出租）
促銷措施：一次性付款打折；節假日活動；交誠意金，開盤時優惠等
主打廣告語：這一刻，世界已大有不同
2.方案二：藏龍御景
項目簡介
參考均價：13000元/㎡(毛坯折後)
項目地址： 南京江寧清水亭西路200號
主力戶型：133㎡182㎡327㎡
項目特色：品牌開發商、宜居生態地產
物業類別：住宅
產權年限：70年
裝修情況：精裝、毛坯（以合同約定爲準）
得 房 率：85%(330㎡)甲方交付的文件資料以及乙方專門爲履行本合同而製作的策劃方案擅自公開或泄露、披露給其他人，或用於其他任何用途。
